Đầu tư Airbnb có lời không? Phân tích lợi nhuận thực tế

1. Đầu tư Airbnb có lời không? Góc nhìn từ thị trường hiện nay

1.1. Airbnb là gì?

Airbnb là nền tảng kết nối người có bất động sản cho thuê với khách có nhu cầu lưu trú ngắn hạn. Thay vì cho thuê theo tháng hoặc theo năm, chủ nhà có thể khai thác căn hộ, studio, nhà phố, biệt thự hoặc homestay theo từng đêm. Mô hình này phù hợp với xu hướng du lịch linh hoạt, khi nhiều khách muốn có không gian riêng tư, tiện nghi và mang lại cảm giác gần gũi hơn so với hình thức lưu trú truyền thống.

Căn hộ khai thác qua Airbnb phù hợp nhu cầu lưu trú ngắn hạn, riêng tư và tiện nghi. (Nguồn: Sưu tầm)

Tại Việt Nam, Airbnb thu hút nhà đầu tư nhờ khả năng tối ưu doanh thu trên từng đêm lưu trú, đặc biệt ở các thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng và khu vực có nhiều khách công tác. Một bất động sản có vị trí tốt, thiết kế đẹp và vận hành chuyên nghiệp có thể tạo dòng tiền hấp dẫn hơn cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc vào công suất thuê, chi phí vận hành, chất lượng dịch vụ và khả năng đáp ứng kỳ vọng của khách lưu trú.

1.2. Dữ liệu thị trường Airbnb Việt Nam hiện tại

Dữ liệu Airbtics 2025 cho thấy thị trường Airbnb tại Việt Nam vẫn có dư địa khai thác, nhưng mức độ cạnh tranh cũng tăng rõ rệt. Công suất thuê trung bình đạt khoảng 45,33%, doanh thu trung bình khoảng 165 triệu đồng/listing/năm và giá thuê trung bình khoảng 974.000 đồng/đêm. Những con số này cho thấy mô hình lưu trú ngắn hạn có thể tạo dòng tiền tốt nếu bất động sản nằm ở vị trí phù hợp và được vận hành hiệu quả.

Tuy nhiên, nguồn cung Airbnb tại Việt Nam cũng tăng khoảng 42,76%, khiến nhà đầu tư cần thận trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm. Một căn hộ chỉ có vị trí tốt chưa đủ để tạo lợi thế lâu dài. Chủ nhà cần chú trọng thiết kế, chất lượng dịch vụ, hình ảnh, đánh giá khách hàng và chiến lược giá theo mùa để duy trì tỷ lệ đặt phòng ổn định.

1.3. Sự phục hồi của du lịch tác động thế nào đến lợi nhuận Airbnb?

Sự phục hồi của du lịch tạo nền tảng tích cực cho mô hình Airbnb, vì lượng khách quốc tế và khách nội địa tăng sẽ kéo theo nhu cầu lưu trú ngắn hạn. Khi du khách ưu tiên các chuyến đi trải nghiệm, staycation và nghỉ dưỡng linh hoạt, những căn hộ có vị trí thuận tiện, thiết kế đẹp và tiện ích đầy đủ sẽ dễ thu hút đặt phòng hơn. Nhờ đó, chủ nhà có cơ hội cải thiện công suất thuê và tối ưu giá theo từng mùa. Tuy nhiên, lợi nhuận Airbnb vẫn cần được tính dựa trên giá thuê thực tế, chi phí vận hành và khả năng duy trì lượng khách ổn định.

2. Những yếu tố quyết định đầu tư Airbnb có lời không

2.1. Vị trí bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến công suất thuê

Vị trí bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến công suất thuê vì khách Airbnb thường ưu tiên nơi thuận tiện di chuyển và gần các điểm trải nghiệm. Căn hộ ở trung tâm thành phố phù hợp với khách công tác, khách du lịch tự túc và người lưu trú ngắn ngày. Trong khi đó, bất động sản gần biển, khu vui chơi, phố thương mại hoặc điểm nghỉ dưỡng lại dễ thu hút nhóm khách đi du lịch, gia đình và cặp đôi. Tuy nhiên, vị trí tốt cần đi cùng giá mua hợp lý để dòng tiền khai thác đạt hiệu quả bền vững.

Bất động sản ven biển gần khu vui chơi giúp tăng sức hút và công suất thuê Airbnb. (Nguồn: Sưu tầm)

2.2. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy quan trọng hơn giá mua

Trong mô hình Airbnb, giá thuê theo đêm và tỷ lệ lấp đầy quyết định trực tiếp đến doanh thu thực tế. Một căn hộ có giá mua thấp nhưng ít khách đặt phòng vẫn khó tạo dòng tiền tốt. Ngược lại, nếu căn hộ đạt giá thuê ổn định và có nhiều đêm được đặt, hiệu quả khai thác có thể cao hơn. Vì vậy, nhà đầu tư nên tính doanh thu dựa trên công thức giá thuê mỗi đêm nhân với số đêm có khách, thay vì chỉ nhìn vào giá mua ban đầu.

2.3. Chất lượng nội thất và trải nghiệm khách lưu trú

Chất lượng nội thất và trải nghiệm lưu trú ảnh hưởng lớn đến khả năng đặt phòng của căn hộ Airbnb. Khách thường ưu tiên không gian sạch sẽ, thiết kế đẹp, tiện nghi đầy đủ và có hình ảnh hấp dẫn trên nền tảng. Khi căn hộ mang lại cảm giác thoải mái, thuận tiện và khác biệt, khách sẽ dễ để lại đánh giá tích cực hơn. Những đánh giá tốt này giúp tăng độ tin cậy, cải thiện thứ hạng hiển thị và hỗ trợ chủ nhà duy trì tỷ lệ đặt phòng ổn định.

2.4. Năng lực vận hành quyết định hiệu quả dài hạn

Năng lực vận hành là yếu tố quyết định hiệu quả dài hạn của Airbnb, vì chủ nhà cần quản lý nhiều việc hơn so với cho thuê truyền thống. Từ trả lời tin nhắn, xác nhận đặt phòng, sắp xếp dọn dẹp đến xử lý nhận phòng, mỗi khâu đều ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách. Bên cạnh đó, chủ nhà cần điều chỉnh giá theo mùa và tối ưu hình ảnh, nội dung trên các nền tảng đặt phòng. Khi vận hành chuyên nghiệp, căn hộ sẽ dễ duy trì đánh giá tốt, tăng tỷ lệ đặt phòng và tạo dòng tiền ổn định hơn.

Vận hành Airbnb chuyên nghiệp giúp tối ưu đặt phòng, đánh giá và dòng tiền dài hạn. (Nguồn: Sưu tầm)

3. Cách tính lợi nhuận Airbnb trước khi xuống tiền đầu tư

3.1. Công thức tính doanh thu Airbnb đơn giản

Cách tính doanh thu Airbnb khá đơn giản, nhà đầu tư có thể lấy giá thuê mỗi đêm nhân với số đêm có khách trong tháng. Ví dụ, căn hộ cho thuê 1.000.000 đồng/đêm và có 15 đêm được đặt thì doanh thu đạt khoảng 15.000.000 đồng/tháng. Tuy nhiên, con số này mới là doanh thu gộp, chưa phải lợi nhuận thực nhận. Vì vậy, nhà đầu tư nên tính thêm nhiều kịch bản công suất thuê khác nhau để đánh giá khả năng tạo dòng tiền trước khi xuống tiền.

3.2. Các khoản chi phí cần tính đầy đủ

Khi tính lợi nhuận Airbnb, nhà đầu tư cần trừ đầy đủ các khoản chi phí thay vì chỉ nhìn vào doanh thu theo đêm. Những chi phí phổ biến gồm dọn phòng, điện nước, internet, phí nền tảng, marketing, bảo trì, khấu hao nội thất và phí quản lý vận hành nếu thuê đơn vị chuyên nghiệp. Với trường hợp dùng vốn vay, chi phí lãi vay cũng cần được đưa vào bảng tính để xác định điểm hòa vốn. Khi tính đúng và đủ các khoản này, nhà đầu tư sẽ đánh giá thực tế hơn về dòng tiền cũng như hiệu quả khai thác căn hộ.

Tính đủ chi phí vận hành giúp nhà đầu tư đánh giá đúng lợi nhuận Airbnb. (Nguồn: Sưu tầm)

3.3. Khi nào Airbnb mang lại lợi nhuận tốt hơn cho thuê dài hạn?

Airbnb thường mang lại lợi nhuận tốt hơn cho thuê dài hạn khi căn hộ nằm ở khu vực có nhu cầu lưu trú ngắn hạn ổn định, giá thuê theo đêm hấp dẫn và tỷ lệ lấp đầy tốt. Mô hình này phù hợp với những bất động sản gần trung tâm, điểm du lịch, khu vui chơi hoặc nơi có nhiều khách công tác. Tuy nhiên, để trả lời chính xác đầu tư Airbnb có lời không, nhà đầu tư cần tính đầy đủ chi phí vận hành, lãi vay và thời gian trống phòng. Nếu kiểm soát tốt các yếu tố này, Airbnb có thể tạo dòng tiền linh hoạt và hiệu quả hơn so với hình thức cho thuê truyền thống.

4. Những rủi ro cần cân nhắc khi đầu tư Airbnb

4.1. Dòng tiền biến động theo mùa du lịch

Dòng tiền Airbnb thường thay đổi theo mùa du lịch, vì nhu cầu đặt phòng sẽ tăng mạnh vào các kỳ nghỉ, cuối tuần hoặc thời điểm có sự kiện lớn. Ngược lại, vào giai đoạn thấp điểm, công suất thuê có thể giảm nếu căn hộ không có chính sách giá và chương trình lưu trú phù hợp. Vì vậy, chủ nhà cần theo dõi lịch mùa vụ, điều chỉnh giá linh hoạt và tối ưu trải nghiệm để giữ sức hút với khách. Khi có kế hoạch vận hành chủ động, dòng tiền sẽ ổn định hơn và hạn chế phụ thuộc vào một vài giai đoạn cao điểm.

4.2. Áp lực tài chính khi sử dụng đòn bẩy vay vốn

Khi sử dụng đòn bẩy vay vốn, nhà đầu tư Airbnb cần tính kỹ chi phí lãi vay và khoản trả nợ hằng tháng. Nếu doanh thu từ căn hộ không đủ bù chi phí vận hành và chi phí vốn, dòng tiền sẽ dễ bị thu hẹp. Vì vậy, chủ nhà nên xác định điểm hòa vốn, tức số đêm cần có khách để đủ trang trải các khoản cố định. Việc tính toán theo kịch bản thận trọng sẽ giúp nhà đầu tư kiểm soát tài chính tốt hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Sử dụng vốn vay cần được tính kỹ để tránh áp lực trả nợ khi doanh thu Airbnb biến động. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Nguồn cung tăng nhanh khiến cạnh tranh cao hơn

Nguồn cung Airbnb tăng nhanh khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng cao, đặc biệt tại các thành phố du lịch và khu vực có nhiều căn hộ cho thuê ngắn hạn. Khi khách có nhiều lựa chọn hơn, họ sẽ so sánh kỹ về vị trí, hình ảnh, tiện ích, giá thuê và đánh giá từ người từng lưu trú. Vì vậy, chủ nhà cần đầu tư sản phẩm chỉn chu hơn thay vì chỉ dựa vào lợi thế vị trí. Một căn hộ có thiết kế đẹp, dịch vụ tốt và cách vận hành chuyên nghiệp sẽ dễ giữ công suất thuê ổn định hơn.

4.4. Rủi ro từ quản lý vận hành và đánh giá khách hàng

Rủi ro từ quản lý vận hành và đánh giá khách hàng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu Airbnb trong dài hạn. Nếu căn hộ phản hồi chậm, vệ sinh chưa ổn định hoặc quy trình nhận phòng chưa rõ ràng, khách sẽ dễ có trải nghiệm chưa như mong đợi. Ngược lại, dịch vụ chỉn chu sẽ giúp căn hộ nhận được đánh giá tích cực, tăng độ tin cậy và cải thiện khả năng đặt phòng. Vì vậy, chủ nhà cần duy trì chất lượng vận hành đều đặn để giữ công suất thuê và dòng tiền ổn định.

5. Nên đầu tư Airbnb ở đâu để tăng khả năng sinh lời?

5.1. Tiêu chí lựa chọn bất động sản phù hợp với Airbnb

Khi lựa chọn bất động sản phù hợp với Airbnb, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực có nhu cầu lưu trú ngắn hạn rõ ràng, kết nối giao thông thuận tiện và gần các điểm du lịch, trung tâm thương mại hoặc khu vui chơi. Loại hình sản phẩm cũng cần phù hợp với nhóm khách mục tiêu, như studio cho khách trẻ, căn hộ một đến hai phòng ngủ cho gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn. Bên cạnh vị trí, nhà đầu tư nên xem xét tiện ích, thiết kế, chính sách quản lý và khả năng vận hành thực tế. Một bất động sản đáp ứng tốt các tiêu chí này sẽ có cơ hội duy trì công suất thuê ổn định hơn.

Phòng ngủ tiện nghi gần không gian xanh giúp tăng sức hút lưu trú ngắn hạn. (Nguồn: Sưu tầm)

5.2. Lợi thế của bất động sản trong các đô thị du lịch và nghỉ dưỡng

Bất động sản trong các đô thị du lịch và nghỉ dưỡng có lợi thế nhờ được hưởng hệ tiện ích đồng bộ, từ bãi biển, công viên, phố thương mại đến khu vui chơi và dịch vụ giải trí. Những yếu tố này giúp khách lưu trú có nhiều trải nghiệm trong cùng một điểm đến, từ đó tăng sức hấp dẫn cho căn hộ Airbnb. Khi khu vực xung quanh có hoạt động du lịch sôi động và kết nối thuận tiện, chủ nhà cũng dễ tiếp cận nhiều nhóm khách hơn. Nhờ vậy, bất động sản tại các đô thị được quy hoạch bài bản có cơ hội duy trì công suất thuê ổn định và cải thiện hiệu quả khai thác.

5.3. Một số dự án nổi bật sở hữu hệ sinh thái tiện ích quy mô lớn

Một số dự án sở hữu hệ sinh thái tiện ích quy mô lớn có thể tạo lợi thế cho mô hình Airbnb nhờ khả năng thu hút khách lưu trú ngắn hạn. Chẳng hạn, Xanh Island Cát Bà có lợi thế từ bãi tắm, công viên, chợ đêm và các show diễn giải trí; Blanca City nổi bật với bãi biển riêng, trung tâm thương mại mặt biển và công viên nước; còn Sun Elite City hưởng lợi từ hệ sinh thái du lịch tại Bãi Cháy, Hạ Long. Những tiện ích này giúp khách có thêm trải nghiệm trong cùng một điểm đến, từ đó hỗ trợ công suất thuê và tăng sức hấp dẫn cho bất động sản khai thác Airbnb.

Phối cảnh Sun Elite City cho thấy lợi thế du lịch biển hỗ trợ khai thác Airbnb. (Nguồn: Sưu tầm)

5.4. Những chỉ số cần kiểm tra trước khi quyết định đầu tư

Trước khi quyết định đầu tư Airbnb, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các chỉ số ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền như giá mua, giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy và chi phí vận hành. Bên cạnh đó, cần xem xét phí quản lý, chi phí nội thất, chính sách của tòa nhà và quy định khai thác cho thuê ngắn hạn. Việc khảo sát các căn hộ đang hoạt động trên Airbnb hoặc các nền tảng OTA cũng giúp ước tính nhu cầu thị trường sát hơn. Khi các chỉ số này cho thấy biên lợi nhuận hợp lý và pháp lý rõ ràng, quyết định đầu tư sẽ có cơ sở vững chắc hơn.

Vậy đầu tư Airbnb có lời không? Câu trả lời là có, nếu nhà đầu tư lựa chọn đúng vị trí, kiểm soát tốt chi phí và xây dựng chiến lược vận hành hiệu quả. Trong bối cảnh du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng, những bất động sản nằm tại các đô thị du lịch hoặc dự án sở hữu hệ sinh thái tiện ích đồng bộ có thể tạo lợi thế đáng kể về công suất thuê. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần phân tích kỹ dòng tiền, pháp lý và khả năng khai thác thực tế để tối ưu hiệu quả đầu tư trong dài hạn.