Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất cần biết

1. Thuế, lệ phí và chi phí giao dịch nhà đất có bản chất khác nhau

1.1. Thuế và lệ phí phát sinh theo từng nghĩa vụ trong giao dịch

Khi mua bán nhà đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phát sinh từ hai nghĩa vụ khác nhau. Thuế thu nhập cá nhân gắn với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nên về nguyên tắc thuộc nghĩa vụ của bên chuyển nhượng có thu nhập. Trong khi đó, lệ phí trước bạ gắn với việc đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và thường do bên nhận chuyển nhượng thực hiện khi sang tên. Trên thực tế, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận một bên nộp thay khoản của bên còn lại. Tuy nhiên, thỏa thuận về người thanh toán không làm thay đổi bản chất pháp lý của từng khoản. Phân biệt rõ hai nghĩa vụ này là bước đầu để xác định các loại thuế phí khi mua bán nhà đất, tránh nhầm người có nghĩa vụ theo quy định với người thực tế chi trả theo hợp đồng.

Thuế và lệ phí phát sinh theo từng nghĩa vụ trong giao dịch mua bán bất động sản. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Chi phí hoàn thiện giao dịch phát sinh theo thủ tục thực tế

Ngoài thuế và lệ phí, quá trình hoàn thiện giao dịch có thể phát sinh phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, chi phí đo đạc, trích đo địa chính hoặc các khoản dịch vụ do các bên lựa chọn. Không phải khoản nào cũng xuất hiện trong mọi giao dịch. Chẳng hạn, đo đạc hoặc trích đo thường chỉ cần thiết khi hồ sơ địa chính cần xác định lại diện tích, ranh giới hoặc thông tin thửa đất; chi phí môi giới, tư vấn pháp lý chỉ phát sinh khi sử dụng dịch vụ. Phí thẩm định hồ sơ cũng có thể khác nhau tùy thủ tục và quy định tại địa phương. Vì vậy, khi dự toán các loại thuế phí khi mua bán nhà đất, nên tách khoản phải nộp theo nghĩa vụ pháp lý với khoản phát sinh do tình trạng hồ sơ hoặc nhu cầu thực tế. Cách phân loại này giúp dự toán sát hơn và tránh coi mọi khoản chi khi sang tên đều là thuế.

2. Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là hai khoản chính khi chuyển nhượng

2.1. Thuế thu nhập cá nhân gắn với thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân về nguyên tắc gắn với bên chuyển nhượng có thu nhập từ giao dịch bất động sản. Theo nội dung nguồn, trong trường hợp áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng, số thuế được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

Giá dùng để tính thuế phải được xác định theo quy định, do đó không nên mặc định giá ghi trên hợp đồng luôn là căn cứ duy nhất. Một số giao dịch giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột có thể được miễn thuế khi đáp ứng điều kiện; cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng cần đáp ứng đầy đủ yêu cầu luật định. Ví dụ, nếu giá tính thuế được xác định là 3 tỷ đồng, áp dụng mức 2% thì số thuế thu nhập cá nhân ước tính là 60 triệu đồng.

2.2. Lệ phí trước bạ gắn với việc đăng ký sang tên nhà đất

Lệ phí trước bạ gắn với việc đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và thường do bên nhận chuyển nhượng thực hiện khi sang tên. Theo quy định được dẫn trong nguồn, mức thu đối với nhà, đất là 0,5%:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Điểm cần lưu ý là giá tính lệ phí không mặc nhiên bằng giá mua bán ghi trong hợp đồng. Với đất, căn cứ tính cần đối chiếu giá đất theo quy định tại thời điểm kê khai; với nhà, giá tính còn phụ thuộc giá xây dựng mới, loại nhà, diện tích và tỷ lệ chất lượng còn lại. Vì vậy, người mua nên xác định đúng căn cứ trước khi dự toán khoản phải nộp. Một số trường hợp thừa kế, tặng cho nhà đất giữa các quan hệ gia đình theo luật định có thể được miễn. Nếu giá tính lệ phí được xác định là 3 tỷ đồng, mức 0,5% tương ứng 15 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ gắn với việc đăng ký sang tên nhà đất, theo quy định. (Nguồn: Sưu tầm)

3. Công chứng và sang tên có thể làm phát sinh thêm các khoản phí

3.1. Phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch và áp dụng theo biểu phí tương ứng. Nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ tính phí là giá trị quyền sử dụng đất; nếu chuyển nhượng cả nhà và đất, giá trị tài sản gắn liền với đất cũng được tính đến. Đáng lưu ý, số tiền thanh toán tại tổ chức hành nghề công chứng không phải lúc nào cũng chỉ gồm phí công chứng. Các bên có thể trả thêm thù lao soạn thảo, đánh máy, sao chụp, dịch thuật hoặc chi phí khác khi có nhu cầu. Vì vậy, khi dự toán các loại thuế phí khi mua bán nhà đất, nên yêu cầu tách rõ phí công chứng theo quy định với thù lao và dịch vụ phát sinh, tránh mặc định toàn bộ số tiền tại văn phòng công chứng đều là khoản bắt buộc.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Phí thẩm định hồ sơ phụ thuộc quy định áp dụng tại địa phương

Phí thẩm định hồ sơ có thể phát sinh khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, điều kiện và thông tin liên quan để giải quyết đăng ký biến động, sang tên hoặc cấp Giấy chứng nhận. Khác với thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ có mức tính chung theo quy định, mức phí thẩm định không nên áp một con số cho mọi địa phương. Khoản thu này có thể được quy định theo nghị quyết, quyết định và biểu phí tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản, đồng thời thay đổi tùy loại thủ tục và chủ thể thực hiện. Vì vậy, một mức phí tham khảo tại Hà Nội hoặc Thành phố Hồ Chí Minh không thể mặc nhiên dùng để dự toán cho hồ sơ ở địa phương khác. Cách chính xác hơn là xác định loại thủ tục cần thực hiện, sau đó kiểm tra mức thu đang áp dụng tại nơi có nhà đất trước khi cộng khoản này vào tổng chi phí giao dịch.

3.3. Chi phí đo đạc, trích đo phát sinh theo tình trạng hồ sơ nhà đất

Đo đạc, trích đo địa chính không phải khoản bắt buộc trong mọi giao dịch mua bán nhà đất. Chi phí này thường phát sinh khi thông tin thửa đất cần được xác định, cập nhật hoặc chỉnh lý, chẳng hạn ranh giới, diện tích có thay đổi; dữ liệu địa chính chưa đáp ứng yêu cầu; hoặc hồ sơ tách thửa, hợp thửa, cấp đổi cần thực hiện trích đo. Ngược lại, nếu thửa đất đã có thông tin địa chính đầy đủ và hồ sơ không yêu cầu xác định lại diện tích, người mua không nên mặc định phải cộng chi phí đo đạc vào “phí sang tên”. Mức chi thực tế còn phụ thuộc diện tích, vị trí, khối lượng công việc, yêu cầu kỹ thuật và đơn giá áp dụng tại địa phương. Khi dự toán các loại thuế phí khi mua bán nhà đất, đây nên được xếp vào nhóm chi phí phụ thuộc tình trạng hồ sơ thay vì khoản cố định của mọi giao dịch.

4. Phân định nghĩa vụ và dự toán chi phí trước khi ký hợp đồng giúp hạn chế phát sinh

4.1. Bên bán và bên mua cần xác định rõ nghĩa vụ tài chính của mình

Khi thỏa thuận mua bán nhà đất, cần phân biệt người có nghĩa vụ theo quy định với người thực tế thanh toán. Các bên có thể thống nhất bên mua nộp thay một khoản thuộc nghĩa vụ của bên bán hoặc phân chia phí công chứng, chi phí hoàn thiện hồ sơ theo thỏa thuận. Tuy nhiên, cách phân bổ này nên được ghi rõ trong hợp đồng thay vì chỉ thống nhất bằng lời. Nội dung cần làm rõ bên nào chịu từng khoản, ai trực tiếp thực hiện việc nộp và cách xử lý nếu số tiền thực tế chênh lệch so với dự toán ban đầu. Đặc biệt, nếu giá chuyển nhượng được thỏa thuận theo hướng đã bao gồm một số khoản thuế, phí, hợp đồng càng cần thể hiện rõ để tránh cách hiểu khác nhau. Xác định trách nhiệm từ trước giúp hai bên tính đúng số tiền thực nhận, thực trả và hạn chế tranh chấp khi công chứng, sang tên.

4.2. Mỗi khoản thuế phí có căn cứ tính riêng

Một sai lệch thường gặp khi dự toán các loại thuế phí khi mua bán nhà đất là lấy giá ghi trên hợp đồng làm căn cứ duy nhất cho mọi khoản. Trên thực tế, mỗi nghĩa vụ có cách xác định riêng về thuế thu nhập cá nhân cần đối chiếu giá chuyển nhượng và quy định về giá tính thuế; lệ phí trước bạ dựa trên giá tính lệ phí của nhà, đất theo quy định; phí công chứng căn cứ giá trị tài sản hoặc hợp đồng theo biểu phí; còn phí thẩm định, đo đạc có thể phụ thuộc thủ tục và mức áp dụng tại địa phương. Vì vậy, cùng một căn nhà được mua bán với giá 3 tỷ đồng nhưng không có nghĩa tất cả khoản phải nộp đều được lấy 3 tỷ đồng nhân với một tỷ lệ tương ứng. Khi tự dự toán, nên xác định căn cứ của từng khoản trước rồi mới tính số tiền phải chuẩn bị.

Mỗi khoản thuế phí có căn cứ tính riêng, theo quy định. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Tổng chi phí giao dịch cần được tính trước khi hoàn tất mua bán

Để dự toán các loại thuế phí khi mua bán nhà đất sát thực tế, không nên chỉ cộng một tỷ lệ cố định vào giá mua bán. Trước tiên, các bên cần xác định giá giao dịch và kiểm tra từng nghĩa vụ có thuộc diện miễn hay không. Tiếp theo, tính các khoản chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí công chứng theo căn cứ tương ứng. Sau đó mới bổ sung phí thẩm định, đo đạc, trích đo hoặc chi phí khác nếu hồ sơ thực tế phát sinh. Với những khoản do địa phương quy định, cần kiểm tra mức thu tại nơi có bất động sản thay vì sử dụng một mức tham khảo chung. Cuối cùng, phân bổ tổng số tiền theo trách nhiệm đã thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Cách dự toán theo từng bước giúp xác định sát số tiền mỗi bên cần chuẩn bị trước khi ký và hoàn tất giao dịch.

Dự toán các loại thuế phí khi mua bán nhà đất không nên chỉ dựa vào giá ghi trên hợp đồng, bởi mỗi nghĩa vụ có căn cứ tính và phạm vi áp dụng riêng. Bên mua, bên bán cần kiểm tra thuế, lệ phí, phí công chứng cùng những khoản phát sinh theo hồ sơ và địa phương. Việc phân định trách nhiệm thanh toán ngay trong hợp đồng sẽ giúp quá trình công chứng, sang tên chủ động và hạn chế phát sinh chi phí.