Cách xác định diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư

1. Diện tích sử dụng riêng ở chung cư được xác định như thế nào?

Khi mua căn hộ, việc xác định đúng diện tích không chỉ giúp người mua biết mình đang sở hữu bao nhiêu mét vuông mà còn tránh những nhầm lẫn với phần diện tích thuộc sở hữu chung. Theo quy định hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ được xác định theo kích thước thông thủy, bao gồm những phần được tính và loại trừ một số bộ phận kết cấu, kỹ thuật. Nắm rõ cách tính diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư sẽ giúp người mua dễ dàng đối chiếu thông tin trong hợp đồng, hồ sơ pháp lý và thực tế căn hộ.

1.1. Xác định diện tích sử dụng bên trong căn hộ

Diện tích sử dụng bên trong căn hộ được xác định theo kích thước thông thủy, tức phần diện tích nằm trong giới hạn sử dụng thực tế của căn hộ. Theo đó, diện tích sàn của các phòng và phần tường ngăn chia các phòng bên trong căn hộ được tính vào diện tích sử dụng. Ngược lại, những phần thuộc kết cấu chung hoặc phục vụ hệ thống kỹ thuật của tòa nhà sẽ được loại trừ theo quy định. Vì vậy, diện tích sử dụng và diện tích xây dựng không phải là hai khái niệm có thể sử dụng thay thế cho nhau, người mua cần phân biệt rõ để tránh hiểu sai diện tích căn hộ được công nhận.

Diện tích sử dụng căn hộ được xác định theo kích thước thông thủy, không bao gồm phần diện tích thuộc kết cấu chung. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Cách tính diện tích ban công, lô gia

Ban công và lô gia gắn liền với căn hộ là những phần diện tích người mua cũng cần lưu ý khi xác định diện tích sử dụng. Theo quy định, phần sàn ban công, lô gia được tính vào diện tích căn hộ và đo đến mép trong của bộ phận giới hạn khu vực này. Trường hợp ban công có phần tường chung thì việc đo diện tích được xác định từ mép trong của tường chung. Cách tính này giúp thống nhất diện tích được công nhận, đồng thời tạo cơ sở để người mua kiểm tra con số diện tích trong hợp đồng và hồ sơ căn hộ.

1.3. Những phần không được tính vào diện tích sử dụng căn hộ

Không phải phần diện tích nào nằm trong phạm vi căn hộ cũng được tính vào diện tích sử dụng. Những phần như tường bao căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ được loại trừ khi xác định diện tích theo kích thước thông thủy. Đây là điểm người mua đặc biệt nên lưu ý bởi diện tích xây dựng có thể lớn hơn diện tích sử dụng được công nhận. Khi nhận bàn giao, việc đối chiếu giữa hợp đồng, bản vẽ và Giấy chứng nhận sẽ giúp hạn chế những nhầm lẫn về diện tích sau này.

2. Diện tích sử dụng chung ở chung cư được xác định như thế nào?

Nếu diện tích riêng gắn với quyền sở hữu của từng căn hộ thì phần diện tích chung lại phục vụ cho nhiều chủ sở hữu và người sử dụng trong nhà chung cư. Theo quy định, phần sở hữu chung bao gồm nhiều khu vực, bộ phận kết cấu và hệ thống kỹ thuật không thuộc sở hữu riêng của một căn hộ. Vì vậy, để xác định diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư, không thể chỉ dựa vào việc cư dân có thường xuyên sử dụng một khu vực hay không mà cần xem xét công năng, cấu tạo và căn cứ pháp lý của phần diện tích đó.

2.1. Các phần diện tích thuộc sở hữu chung

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư trước hết bao gồm phần diện tích còn lại của tòa nhà sau khi đã xác định các phần thuộc sở hữu riêng. Đây là những khu vực được thiết kế để phục vụ nhu cầu chung của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, không thuộc quyền sở hữu riêng của một căn hộ cụ thể. Điều đó cũng có nghĩa việc cư dân thường xuyên đi lại, sử dụng một khu vực không đồng nghĩa khu vực đó trở thành tài sản riêng. Quyền đối với phần sở hữu chung được xác định theo quy định pháp luật, hồ sơ nhà chung cư và thỏa thuận hợp pháp có liên quan.

2.2. Các khu vực thường thuộc phần sở hữu chung

Trong một nhà chung cư, phần sở hữu chung thường bao gồm những khu vực phục vụ hoạt động và nhu cầu sử dụng chung như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, sân thượng, mái, kết cấu chịu lực và nơi để xe theo quy định. Ngoài ra, các khu vực và phần diện tích khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào cũng được xác định là phần sở hữu chung. Đây là những không gian có vai trò phục vụ toàn bộ hoặc nhiều chủ sở hữu, vì vậy một cá nhân không thể tự xác lập quyền sở hữu riêng chỉ vì mình đang sử dụng hoặc quản lý khu vực đó.

Cầu thang, hành lang và các khu vực phục vụ chung thường thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. (Nguồn: Sưu tầm)

2.3. Hệ thống kỹ thuật và kết cấu thuộc sở hữu chung

Phần sở hữu chung còn bao gồm nhiều bộ phận cấu thành và hệ thống kỹ thuật của tòa nhà như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia các căn hộ, sàn, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy và thông tin liên lạc theo phạm vi sử dụng chung. Những hệ thống này có thể không phải là diện tích mà cư dân trực tiếp sử dụng, nhưng lại phục vụ cho hoạt động chung của nhà chung cư nên vẫn thuộc phần sở hữu chung theo quy định. Ngược lại, thiết bị kỹ thuật được thiết kế và sử dụng riêng cho một căn hộ có thể thuộc phần sở hữu riêng. Vì vậy, cần phân biệt giữa hệ thống kỹ thuật dùng chung và thiết bị phục vụ riêng cho từng căn hộ khi xác định quyền sở hữu.

3. Cách phân biệt diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung ở chung cư

Để xác định một phần diện tích trong chung cư thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung, không nên chỉ nhìn vào việc khu vực đó đang được ai sử dụng. Người mua cần kết hợp nhiều căn cứ, từ quyền sở hữu được xác lập, giấy tờ pháp lý của căn hộ đến thiết kế và công năng thực tế của từng khu vực. Đây cũng là cách giúp hạn chế nhầm lẫn khi tìm hiểu diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư.

3.1. Căn cứ vào quyền sở hữu được xác lập

Trước hết, cần xác định phần diện tích đó thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức hay thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần diện tích bên trong căn hộ và những khu vực được xác định là sở hữu riêng sẽ thuộc quyền của chủ sở hữu tương ứng. Trong khi đó, các khu vực phục vụ chung cho nhiều căn hộ thuộc quyền sở hữu chung. Đặc biệt, việc một chủ căn hộ thường xuyên sử dụng một khu vực không có nghĩa khu vực đó đương nhiên trở thành tài sản riêng của người này.

3.2. Căn cứ vào hồ sơ và giấy tờ của căn hộ

Giấy tờ pháp lý là căn cứ quan trọng để kiểm tra quyền sở hữu đối với từng phần diện tích. Người mua nên đối chiếu thông tin trên Giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán căn hộ và các hồ sơ liên quan của nhà chung cư để xác định diện tích nào được công nhận là sở hữu riêng, diện tích nào thuộc sở hữu chung. Nếu thông tin giữa các giấy tờ có sự khác biệt, cần làm rõ trước khi giao dịch hoặc nhận bàn giao để tránh phát sinh tranh chấp về sau.

Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng để xác định diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của căn hộ. (Nguồn: Sưu tầm)

3.3. Căn cứ vào thiết kế và công năng sử dụng

Thiết kế và công năng của từng khu vực cũng giúp phân biệt phần diện tích riêng và chung trong nhà chung cư. Những khu vực được thiết kế gắn liền và phục vụ riêng cho một căn hộ như phần diện tích bên trong căn hộ, ban công hoặc lô gia có thể thuộc sở hữu riêng theo quy định. Ngược lại, hành lang, cầu thang, thang máy, sân thượng và các khu vực phục vụ nhiều căn hộ thường thuộc phần sở hữu chung. Tuy nhiên, nếu cách sử dụng thực tế khác với quyền sở hữu được xác lập trong hồ sơ thì không nên tự xác định quyền sở hữu chỉ dựa trên hiện trạng sử dụng.

4. Những lưu ý khi xác định diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư

Việc xác định diện tích sử dụng chung và riêng không chỉ dựa vào con số được ghi trên hợp đồng mà cần xem xét cách tính diện tích, quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của căn hộ. Đặc biệt, trước khi mua hoặc nhận bàn giao, người mua nên kiểm tra kỹ các thông tin liên quan để tránh nhầm lẫn giữa diện tích thực tế sử dụng với phần diện tích được pháp luật công nhận.

4.1. Không nhầm diện tích sử dụng với diện tích xây dựng

Diện tích sử dụng và diện tích xây dựng căn hộ được xác định theo những cách khác nhau nên không phải lúc nào cũng có cùng một con số. Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, trong khi một số phần kết cấu như tường bao, tường phân chia giữa các căn hộ, cột và hộp kỹ thuật không được tính vào diện tích này. Vì vậy, khi kiểm tra diện tích căn hộ, người mua nên ưu tiên đối chiếu diện tích sử dụng theo cách tính thông thủy thay vì chỉ dựa vào tổng diện tích xây dựng.

4.2. Không mặc nhiên coi diện tích sử dụng thường xuyên là sở hữu riêng

Trong quá trình sinh sống, cư dân có thể thường xuyên sử dụng hành lang, sảnh, thang máy, cầu thang hoặc sân thượng nhưng điều này không đồng nghĩa những khu vực đó thuộc sở hữu riêng của một căn hộ. Đây thường là các phần phục vụ nhu cầu chung của nhà chung cư và được quản lý, sử dụng theo quy định. Do đó, khi phân định diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư, cần căn cứ vào quy định pháp luật cùng hồ sơ pháp lý của tòa nhà, thay vì chỉ dựa trên việc ai đang sử dụng khu vực đó.

Cư dân sử dụng thường xuyên sảnh, hành lang hoặc thang máy nhưng không vì thế mà xác lập quyền sở hữu riêng đối với các khu vực này. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Kiểm tra kỹ thông tin trước khi ký hợp đồng mua căn hộ

Trước khi ký hợp đồng, người mua nên đối chiếu diện tích căn hộ với hồ sơ dự án, bản vẽ và các thông tin được thể hiện trong hợp đồng. Đồng thời, cần kiểm tra rõ phần nào thuộc sở hữu riêng, phần nào thuộc sở hữu chung, đặc biệt với ban công, lô gia và những khu vực có liên quan đến kết cấu hoặc hệ thống kỹ thuật. Khi nhận bàn giao, việc đối chiếu lại diện tích thực tế với hồ sơ đã ký cũng giúp phát hiện sớm những điểm chưa phù hợp và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Hiểu đúng diện tích sử dụng chung, riêng ở chung cư sẽ giúp người mua xác định rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng và tránh những nhầm lẫn về diện tích khi nhận bàn giao căn hộ. Trước khi ký hợp đồng, nên kiểm tra kỹ cách tính diện tích, đối chiếu hồ sơ pháp lý và làm rõ các phần sở hữu chung, riêng để bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình sử dụng căn hộ.