Có được cho thuê một phần căn nhà không? Quy định cần biết

1. Cho thuê một phần căn nhà được hiểu như thế nào?

1.1. Các hình thức cho thuê một phần căn nhà phổ biến

Một phòng, một tầng hay khu vực có lối đi riêng đều có thể là phần diện tích được đưa vào hợp đồng thuê; điểm cốt lõi không nằm ở tên gọi mà ở việc phần nhà đó có xác định được phạm vi sử dụng hay không. Khác với thuê nguyên căn, chủ sở hữu thường vẫn sinh hoạt hoặc quản lý phần diện tích còn lại, nên trong cùng một căn nhà sẽ tồn tại không gian riêng và không gian dùng chung. Chẳng hạn, người thuê tầng hai có thể sử dụng riêng toàn bộ tầng nhưng vẫn đi chung cầu thang và để xe tại sân của chủ nhà. Đây cũng là nguồn phát sinh nhiều bất đồng nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung “cho thuê tầng hai”. Vì vậy, khi cho thuê một phần, diện tích thuê nên được nhận diện đủ rõ về vị trí, phạm vi và quyền tiếp cận, thay vì chỉ xác định bằng số mét vuông.

Có, nhà ở có thể được cho thuê một phần nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Phân biệt chủ nhà cho thuê một phần và người thuê cho thuê lại

Muốn xác định có được cho thuê một phần căn nhà không, trước hết phải biết người đưa nhà ra cho thuê đang có quyền với tư cách nào. Chủ sở hữu khai thác chính tài sản thuộc quyền sở hữu của mình; còn người thuê chỉ có quyền sử dụng được hình thành và giới hạn bởi hợp đồng thuê ban đầu. Sự khác biệt này dẫn đến hai cách kiểm tra pháp lý hoàn toàn khác nhau. Với chủ sở hữu, trọng tâm là quyền cho thuê và điều kiện của nhà ở đưa vào giao dịch. Với người thuê muốn cho thuê lại, phải xem quyền đó có nằm trong phạm vi được thỏa thuận hoặc được bên cho thuê chấp thuận theo quy định hay không. Nói cách khác, việc một người đang trực tiếp quản lý, sử dụng căn nhà chưa đủ để kết luận họ có quyền giao một phần diện tích cho người thứ ba thuê.

2. Có được cho thuê một phần căn nhà không?

2.1. Chủ sở hữu được cho thuê một phần căn nhà

Pháp luật không buộc chủ sở hữu phải giao toàn bộ căn nhà cho bên thuê mới được xác lập giao dịch. Vì vậy, với câu hỏi có được cho thuê một phần căn nhà không, chủ nhà có thể cho thuê một phòng, một tầng hoặc khu vực xác định và tiếp tục sử dụng phần còn lại, miễn đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan. Luật Nhà ở 2023 hiện là căn cứ quan trọng điều chỉnh giao dịch cho thuê nhà ở. Trong thực tế, vấn đề đáng quan tâm hơn việc “được cho thuê hay không” là quyền sử dụng được giao đến đâu. Nếu cho thuê tầng hai nhưng lối lên phải đi qua tầng một, hợp đồng cần xử lý cả quyền đi lại chứ không chỉ mô tả diện tích thuê. Tương tự, sân, chỗ để xe hoặc nhà vệ sinh nếu dùng chung cũng nên được xác định rõ để quyền của bên thuê không chồng lấn với phần chủ nhà giữ lại.

2.2. Phần nhà cho thuê phải đáp ứng điều kiện theo quy định

Không nên suy luận rằng căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp thì bất kỳ phòng hoặc khu vực nào được ngăn ra cũng có thể đưa vào cho thuê. Điều 160 Luật Nhà ở 2023 đặt ra yêu cầu đối với nhà ở tham gia giao dịch; riêng nhà ở cho thuê còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê, có hệ thống điện, cấp nước, thoát nước và bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định. Vì thế, khi đánh giá một phần căn nhà có phù hợp để cho thuê hay không, cần nhìn vào chính điều kiện sử dụng của khu vực đó. Một tầng được cải tạo thành nhiều phòng nhưng hệ thống điện quá tải, lối tiếp cận không bảo đảm hoặc việc cải tạo ảnh hưởng đến an toàn công trình sẽ đặt ra vấn đề khác với một phòng ở có công năng và hạ tầng đầy đủ.

Phần nhà cho thuê phải đáp ứng điều kiện theo quy định. (Nguồn: Sưu tầm)

2.3. Người thuê chỉ được cho thuê lại một phần nhà khi đủ điều kiện

Người thuê không thể chuyển cho người thứ ba nhiều quyền hơn những gì mình nhận được từ chủ nhà. Đây là nguyên tắc quan trọng nhất khi xem xét việc cho thuê lại một phần căn nhà. Trước khi giao phòng hoặc tầng đang thuê cho người khác sử dụng, cần đọc lại hợp đồng thuê ban đầu để xác định phạm vi thuê, mục đích sử dụng, thời hạn và điều kiện cho thuê lại; đồng thời xem xét yêu cầu về sự chấp thuận của bên cho thuê theo quy định áp dụng. Ví dụ, người chỉ thuê tầng hai không thể tự ý cho thuê lại cả tầng một, còn hợp đồng thuê chính chỉ còn sáu tháng thì quyền của người thuê lại cũng không thể được xây dựng như một quyền sử dụng độc lập kéo dài vượt khỏi căn cứ thuê ban đầu. Nếu chủ nhà chấp thuận việc cho thuê lại, việc thể hiện rõ bằng văn bản sẽ giúp xác định trách nhiệm khi quan hệ thuê chính thay đổi hoặc chấm dứt.

3. Cho thuê một phần căn nhà cần thỏa thuận những gì?

3.1. Phạm vi và diện tích phần nhà cho thuê

Khi cho thuê một phần căn nhà, điều khoản cần làm rõ đầu tiên là bên thuê thực sự được sử dụng đến đâu. Hợp đồng nên xác định phòng, tầng, diện tích, vị trí và các khu vực không thuộc phạm vi thuê; với căn nhà có nhiều không gian liên thông, có thể kèm sơ đồ hoặc ảnh hiện trạng để tránh cách hiểu khác nhau. Quan trọng hơn, cần tách phần sử dụng riêng, phần dùng chung và phần chủ nhà tiếp tục quản lý. Chẳng hạn, nếu chỉ ghi “cho thuê tầng hai” nhưng không nói rõ cầu thang, sân thượng, ban công hay nhà vệ sinh thuộc phạm vi nào, tranh chấp rất dễ phát sinh trong quá trình sử dụng. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng về nhà ở có các nội dung cơ bản về đặc điểm nhà ở, thời hạn, giá và phương thức thanh toán. Với thuê một phần nhà, mô tả tài sản càng cụ thể thì càng thuận lợi khi bàn giao và xử lý tranh chấp.

Hợp đồng nên xác định phòng, tầng, diện tích, vị trí và các khu vực không thuộc phạm vi thuê. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Không gian và tiện ích sử dụng chung

Khác với thuê nguyên căn, việc cho thuê một phần nhà đặt ra bài toán quản lý những không gian mà hai bên cùng sử dụng. Cầu thang, cổng, sân, chỗ để xe, bếp, nhà vệ sinh hoặc sân thượng đều nên được xác định rõ ai được sử dụng và sử dụng trong phạm vi nào. Các bên cũng nên thống nhất những vấn đề dễ phát sinh hằng ngày như khách đến thăm, thời gian ra vào, vệ sinh, tiếng ồn, vật nuôi và trách nhiệm khi làm hỏng tài sản chung. Chủ nhà có quyền tiếp tục sử dụng phần nhà không cho thuê nhưng không vì vậy mà tùy ý xâm nhập không gian riêng của bên thuê. Ngược lại, bên thuê cũng không thể mở rộng quyền sử dụng sang những khu vực không được giao. Với nhà có nhiều phòng hoặc nhiều người cùng ở, lối đi và đường thoát nạn cần được giữ thông thoáng; đây là vấn đề an toàn thực tế chứ không chỉ là nội dung nên có trong hợp đồng.

3.3. Chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng

Điện, nước và các khoản dùng chung thường là phần dễ phát sinh bất đồng sau khi hợp đồng đã ký. Vì vậy, thay vì ghi đơn giản “bên thuê tự thanh toán”, hợp đồng nên chỉ rõ cách tính từng khoản. Nếu có công tơ riêng, nên ghi chỉ số tại thời điểm bàn giao, đơn giá và thời điểm chốt tiền. Nếu dùng chung công tơ, hai bên có thể thỏa thuận phân bổ theo số người, diện tích, mức tiêu thụ thực tế hoặc một tỷ lệ cố định. Cách nào cũng được, miễn tiêu chí được xác định trước và có thể kiểm tra. Ngoài điện, nước, cần thống nhất ai chịu internet, phí gửi xe, vệ sinh, rác thải, bảo trì hoặc chi phí sửa chữa thiết bị dùng chung. Đây là nội dung tưởng như nhỏ nhưng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bên thuê phải trả mỗi tháng. Với nhà cho thuê một phần, một bảng chi phí kèm hợp đồng thường hữu ích hơn những thỏa thuận chung chung.

3.4. Mục đích sử dụng và quyền sửa chữa phần nhà thuê

Mục đích thuê cần được xác định ngay từ đầu vì cùng một diện tích nhưng mức độ sử dụng hoàn toàn có thể khác nhau. Một phòng dùng để ở không có cùng yêu cầu với phần nhà được dùng làm văn phòng, cửa hàng, kho hoặc cơ sở kinh doanh. Nếu bên thuê dự kiến cải tạo, lắp thiết bị hoặc thay đổi hệ thống điện nước, hợp đồng nên quy định rõ phạm vi nào được tự thực hiện và trường hợp nào phải có sự đồng ý của chủ nhà. Đặc biệt, việc đập tường, thay đổi kết cấu, cơi nới hoặc chuyển công năng không nên được hiểu là quyền mặc nhiên của bên thuê. Cũng cần chốt trước ai chịu chi phí, thiết bị lắp đặt thuộc về ai và có phải tháo dỡ, khôi phục hiện trạng khi trả nhà hay không. Nếu địa điểm được dùng cho ngành nghề có điều kiện, bên thuê còn phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý tương ứng; hợp đồng thuê không thay thế những điều kiện đó.

4. Lưu ý để hạn chế rủi ro khi cho thuê một phần căn nhà

4.1. Bảo đảm quyền sử dụng riêng và quyền riêng tư của các bên

Khi chủ nhà vẫn sinh sống hoặc sử dụng phần còn lại, ranh giới giữa “quyền quản lý” và “quyền riêng tư” cần được xác định từ đầu. Chủ nhà không nên mặc nhiên đi vào phòng hoặc khu vực riêng của bên thuê chỉ vì mình là chủ sở hữu; ngược lại, bên thuê cũng không được sử dụng kho, phòng, sân thượng hay khu vực riêng của chủ nhà nếu chưa được thỏa thuận. Hợp đồng nên ghi rõ lối đi nào được sử dụng, khu vực nào dùng chung, thời điểm chủ nhà có thể tiếp cận phần nhà cho thuê để sửa chữa hoặc kiểm tra và trường hợp khẩn cấp được xử lý ra sao. Với những căn nhà có nhiều lối ra vào, việc xác định cửa sử dụng, chìa khóa hoặc chỗ để xe cũng đáng được ghi nhận. Càng ít khoảng trống trong quyền sử dụng, khả năng phát sinh mâu thuẫn trong quá trình thuê càng thấp.

4.2. Kiểm tra mục đích sử dụng trước khi giao nhà

Không nên chỉ hỏi người thuê “thuê để ở hay kinh doanh” rồi bỏ qua cách căn nhà sẽ được sử dụng trên thực tế. Số người ở, tần suất khách ra vào, thiết bị điện, hàng hóa lưu trữ hoặc việc cải tạo không gian đều có thể làm thay đổi mức độ an toàn của căn nhà. Trường hợp cho thuê nhiều phòng, nhiều tầng hoặc sử dụng làm nơi lưu trú, cần đặc biệt chú ý lối thoát nạn và các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy mô thực tế. Tương tự, nếu người thuê mở văn phòng, cửa hàng, cơ sở dịch vụ hoặc ngành nghề có điều kiện, cần kiểm tra thêm yêu cầu pháp lý đối với địa điểm. Chủ nhà cũng không nên đồng ý ngay việc chia phòng, cơi nới, bịt lối đi hoặc thay đổi công năng chỉ dựa trên thỏa thuận miệng. Hợp đồng thuê xác lập quyền sử dụng, nhưng không làm phát sinh quyền bỏ qua các điều kiện pháp luật khác.

Gia chủ cần kiểm tra mục đích sử dụng trước khi giao nhà. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Thỏa thuận rõ việc chấm dứt thuê và hoàn trả phần nhà

Tranh chấp khi kết thúc hợp đồng thường không nằm ở việc “có trả nhà hay không” mà ở tình trạng phần nhà được trả lại như thế nào. Ngay khi bàn giao, nên ghi nhận hiện trạng tường, sàn, trần, cửa, thiết bị, nội thất và chỉ số điện nước; ảnh hoặc video tại thời điểm này có thể giúp đối chiếu khi hợp đồng kết thúc. Nếu bên thuê được phép lắp đặt hoặc cải tạo, cần quy định trước việc giữ lại, tháo dỡ hay khôi phục. Hợp đồng cũng nên xác định thời hạn báo trước, thời điểm hoàn trả, cách xử lý tiền đặt cọc và các khoản điện, nước còn thiếu. Theo nguyên tắc của hợp đồng thuê tài sản, bên thuê phải hoàn trả tài sản theo tình trạng đã nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc thỏa thuận khác. Vì vậy, biên bản bàn giao không phải thủ tục hình thức mà là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm của mỗi bên khi kết thúc việc thuê.

Có được cho thuê một phần căn nhà không còn phụ thuộc vào việc xác định đúng phần diện tích, mục đích sử dụng và quyền của mỗi bên. Chủ nhà nên làm rõ khu vực riêng, không gian chung, chi phí và trách nhiệm khi bàn giao ngay từ đầu. Nếu người thuê muốn cho thuê lại, cần kiểm tra thỏa thuận với chủ sở hữu trước khi thực hiện. Chuẩn bị rõ ràng giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm việc sử dụng nhà đúng quy định.