Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không? Quy định mới

1. Những điều cần biết về đất nằm trong quy hoạch

1.1. Hiểu đúng về đất nằm trong quy hoạch

Điểm dễ gây nhầm lẫn khi nhắc đến đất nằm trong quy hoạch là cho rằng thửa đất sẽ sớm bị thu hồi và các quyền của người sử dụng đất cũng chấm dứt. Thực tế, quy hoạch sử dụng đất trước hết thể hiện phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai theo nhu cầu phát triển trong từng thời kỳ. Một thửa đất được xác định trong quy hoạch vì thế chưa đủ để kết luận thời điểm thu hồi hay khả năng tách thửa. Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, với khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định. Vì vậy, khi tìm hiểu đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không, cần xem quy hoạch là lớp thông tin đầu tiên, không phải căn cứ duy nhất để đưa ra kết luận.

Chủ đất cần hiểu đúng bản chất đất nằm trong quy hoạch. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Tình trạng thực hiện quy hoạch và quyền của người sử dụng đất

Với một thửa đất đã có thông tin quy hoạch, câu hỏi cần đặt ra tiếp theo là quy hoạch đó đang ở giai đoạn nào. Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định tại khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024. Khi đã có kế hoạch sử dụng đất liên quan, cần đọc cụ thể thửa đất được xác định cho mục đích gì và đã có văn bản triển khai nào hay chưa. Sự khác biệt này có ý nghĩa trực tiếp khi xem xét đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không. Nói cách khác, bản đồ quy hoạch cho biết định hướng, còn muốn đánh giá khả năng tách thửa phải đi tiếp đến tình trạng thực hiện và hồ sơ pháp lý tại thời điểm làm thủ tục.

2. Khả năng tách thửa đối với đất nằm trong quy hoạch

2.1. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể tách thửa

Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không? Có thể được xem xét tách thửa, thay vì mặc nhiên bị từ chối chỉ vì yếu tố quy hoạch. Trường hợp đáng lưu ý là quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trong trường hợp này được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đây mới là một căn cứ để xem xét hồ sơ, không phải điều kiện bảo đảm thửa đất chắc chắn được tách. Điều 220 Luật Đất đai 2024 còn đặt ra các yêu cầu đối với thửa đất trước và sau khi tách; diện tích tối thiểu cũng do UBND cấp tỉnh quy định. Vì vậy, một hồ sơ cụ thể cần vượt qua cả hai lớp kiểm tra: tình trạng quy hoạch và điều kiện tách thửa tại địa phương.

Đất trong quy hoạch vẫn có thể tách thửa. (Nguồn: Sưu tầm)

2.2. Trường hợp quyền tách thửa có thể bị hạn chế

Khả năng tách thửa cần được xem xét kỹ hơn khi quy hoạch không còn dừng ở định hướng mà đã có các bước triển khai liên quan đến chính thửa đất. Khi đó, thay vì chỉ tra cứu thửa đất có thuộc vùng quy hoạch hay không, người sử dụng đất cần đối chiếu số thửa, tờ bản đồ với kế hoạch sử dụng đất và kiểm tra các văn bản liên quan nếu có. Một lớp kiểm tra khác nằm ngay ở tình trạng pháp lý của thửa đất: giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời đều có thể ảnh hưởng đến hồ sơ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024. Vì vậy, hai thông tin “đã có quy hoạch” và “chưa có quyết định thu hồi” đều chưa đủ để tự mình quyết định kết quả tách thửa.

3. Các điều kiện cần đáp ứng khi tách thửa đất trong quy hoạch

3.1. Điều kiện pháp lý của thửa đất

Trước khi đo xem thửa đất có thể chia thành bao nhiêu phần, nên kiểm tra liệu chính thửa đất đó đã đủ điều kiện để thực hiện thủ tục hay chưa. Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa gắn với các yêu cầu về giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, tình trạng kê biên để bảo đảm thi hành án và biện pháp khẩn cấp tạm thời. Yếu tố tranh chấp cũng cần được xem xét đúng phạm vi; nếu xác định được phần diện tích và ranh giới đang tranh chấp, phần còn lại có thể được xem xét tách, hợp thửa theo quy định. Như vậy, với câu hỏi đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không, quy hoạch chỉ là một lớp cần kiểm tra. Một thửa đất dù chưa bị hạn chế bởi quy hoạch vẫn có thể chưa đủ điều kiện tách nếu hồ sơ pháp lý của chính thửa đất chưa đáp ứng quy định.

Chủ đất cần kiểm tra điều kiện pháp lý của thửa đất. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Điều kiện về diện tích và kích thước thửa đất

Khi xem xét diện tích, con số cần quan tâm không chỉ là thửa đất ban đầu rộng bao nhiêu mà là mỗi thửa mới sẽ còn lại bao nhiêu sau khi chia. Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định các thửa đất sau tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Vì vậy, cùng một diện tích nhưng kết quả tách thửa có thể khác nhau tùy địa phương, loại đất và đặc điểm của phần đất dự kiến hình thành. Cách kiểm tra thực tế là phác trước phương án chia thửa, xác định diện tích và kích thước từng phần, sau đó đối chiếu với quyết định đang có hiệu lực của địa phương. Không nên lấy một mức diện tích tối thiểu hoặc kích thước mặt tiền được áp dụng ở tỉnh, thành phố khác để suy ra thửa đất của mình chắc chắn đủ điều kiện.

3.3. Điều kiện về lối đi và hạ tầng sau khi tách thửa

Một phương án chia đất có thể hợp lý về diện tích nhưng vẫn gặp vướng mắc nếu tạo ra thửa phía trong không có đường tiếp cận. Bởi vậy, lối đi cần được tính ngay khi hình thành phương án tách, chứ không phải xử lý sau khi chia xong. Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm hợp lý việc cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác. Trên hiện trạng, cần xem thửa nào tiếp giáp đường, thửa nào phải sử dụng lối đi và phần diện tích dành cho lối đi được bố trí ra sao. Sau đó mới đối chiếu với quy định cụ thể của địa phương. Cách kiểm tra này giúp tránh tình trạng phương án đạt yêu cầu về diện tích nhưng không đáp ứng điều kiện sử dụng sau khi tách.

4. Lưu ý khi tách thửa và giao dịch đất nằm trong quy hoạch

4.1. Xác minh thông tin quy hoạch trước khi thực hiện giao dịch

Một vùng màu trên bản đồ quy hoạch không thể thay thế việc kiểm tra hồ sơ của đúng thửa đất dự kiến giao dịch. Trước tiên, cần đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, vị trí và ranh giới trên giấy chứng nhận với thông tin quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền công bố. Sau khi xác định đúng thửa, bước tiếp theo là làm rõ loại quy hoạch, tình trạng thực hiện, kế hoạch sử dụng đất và các văn bản liên quan nếu có. Cách kiểm tra theo từng lớp đặc biệt cần thiết khi đánh giá đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không, bởi hai thửa đất ở gần nhau chưa chắc có cùng tình trạng pháp lý. Bản đồ trực tuyến, thông tin từ người bán hay môi giới có thể hỗ trợ việc tra cứu ban đầu, nhưng kết luận trước giao dịch nên dựa trên thông tin chính thức gắn với chính thửa đất cần kiểm tra.

Xác minh rõ thông tin quy hoạch trước khi tách thửa. (Nguồn: Sưu tầm)

4.2. Không đặt cọc chỉ dựa trên cam kết có thể tách thửa

Rủi ro tăng lên khi người mua đặt cọc một phần thửa đất lớn trong lúc thửa mới chưa được hình thành về mặt pháp lý. Khi đó, câu “đất đủ rộng để tách” mới phản ánh diện tích ban đầu, chưa trả lời phần đất dự kiến mua có đáp ứng điều kiện tách thửa hay không. Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra phương án chia đất, diện tích và kích thước thửa mới, lối đi, tình trạng quy hoạch, hồ sơ pháp lý cùng quy định đang áp dụng tại địa phương. Nếu giao dịch chỉ tiếp tục khi tách thửa thành công, điều kiện này nên được thể hiện cụ thể trong thỏa thuận, cùng thời hạn thực hiện, trách nhiệm phối hợp và cách xử lý tiền cọc khi không đạt kết quả dự kiến. Như vậy, khả năng “ra sổ riêng” được chuyển từ lời cam kết thành một điều kiện cần kiểm chứng trước khi giao dịch.

4.3. Kiểm tra biến động quy hoạch và pháp lý tại thời điểm thực hiện

Với đất nằm trong quy hoạch, thời điểm kiểm tra thông tin cũng quan trọng như nội dung được kiểm tra. Một kết quả tra cứu từ trước không nên được mặc định vẫn phản ánh đầy đủ tình trạng thửa đất khi ký hợp đồng hoặc nộp hồ sơ tách thửa. Trước thời điểm thực hiện, cần kiểm tra lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các văn bản liên quan nếu có, tình trạng pháp lý của thửa đất và quy định tách thửa đang áp dụng tại địa phương. Nếu thông tin giữa bản đồ trực tuyến, hồ sơ người bán cung cấp và nguồn của cơ quan có thẩm quyền không thống nhất, điểm chênh lệch cần được làm rõ trước khi tiếp tục giao dịch. Việc kiểm tra lại không đơn thuần là thao tác lặp lại, mà nhằm bảo đảm quyết định tách thửa được đưa ra trên tình trạng pháp lý của thửa đất tại đúng thời điểm thực hiện.

Câu trả lời cho đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không không giống nhau trong mọi trường hợp. Điểm quyết định nằm ở tình trạng thực hiện quy hoạch, hồ sơ pháp lý của thửa đất và các điều kiện áp dụng tại địa phương. Vì vậy, trước khi chia đất hoặc mua một phần thửa đất lớn, cần kiểm tra thông tin tại thời điểm thực hiện, đồng thời làm rõ khả năng tách thửa trước khi phát sinh nghĩa vụ tài chính.