Nguyên tắc xác định giá đất khi bồi thường mới nhất

1. Giá đất khi bồi thường được xác định trong trường hợp nào?

1.1. Vai trò của giá đất trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất thuộc trường hợp được bồi thường, giá đất được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường, nhưng không đồng nghĩa với toàn bộ số tiền người dân nhận được. Một phương án bồi thường có thể bao gồm nhiều phần: bồi thường về đất, bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình, cây trồng và tài sản khác gắn liền với đất; ngoài ra còn có các khoản hỗ trợ hoặc chính sách tái định cư nếu đủ điều kiện. Vì vậy, khi kiểm tra một phương án, cần xác định riêng phần diện tích đất đủ điều kiện bồi thường, loại đất tương ứng và mức giá được áp dụng cho phần đất đó. Cách tách từng khoản giúp người có đất bị thu hồi hiểu đúng giá đất đang tác động đến phần nào trong tổng giá trị bồi thường.

Giá đất được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Vì sao giá đất bồi thường không đơn thuần là giá mua bán trên thị trường?

Giá một thửa đất đang được rao bán không phải cứ thấy cao hơn là có thể dùng ngay để tính bồi thường. Một giao dịch trên thị trường là kết quả của thỏa thuận giữa bên mua và bên bán trong những điều kiện cụ thể, còn giá đất phục vụ bồi thường phải được xác định theo căn cứ, nguyên tắc và phương pháp định giá mà pháp luật quy định. Thông tin thị trường vẫn có vai trò trong quá trình định giá, nhưng phải đặt trong tương quan với loại đất, vị trí, đặc điểm thửa đất, thời điểm và các điều kiện liên quan. Vì vậy, nếu muốn đánh giá một mức bồi thường có hợp lý hay không, không nên chỉ đặt cạnh một vài mức giá rao bán trên mạng. Cần nhìn vào nguyên tắc xác định giá đất khi bồi thường và cơ sở hình thành mức giá trong chính phương án đó.

2. Nguyên tắc xác định giá đất khi bồi thường gồm những nội dung cốt lõi nào?

2.1. Bảo đảm phù hợp với mục đích sử dụng đất và đặc điểm của thửa đất

Muốn xác định giá đất để bồi thường, trước hết phải xác định đúng đối tượng đất đang được xem xét. Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những đặc điểm pháp lý liên quan là cơ sở để xác định cách thức áp dụng giá đất; không thể lấy giá của một loại đất khác chỉ vì cùng nằm trên một địa bàn. Đây cũng là lý do diện tích đất đang sử dụng trên thực tế không mặc nhiên đồng nghĩa với diện tích được tính bồi thường về đất. Trường hợp giấy tờ, nguồn gốc hoặc quá trình sử dụng đất có những đặc điểm khác nhau, việc xác định quyền được bồi thường cũng cần được xem xét theo quy định tương ứng. Vì vậy, khi đọc phương án, câu hỏi đầu tiên không nên là “giá bao nhiêu một mét vuông?” mà là “phần đất nào đang được xác định giá và căn cứ vào loại đất nào?”.

Giá đất được định giá đảo đảm phù hợp với mục đích sử dụng đất và đặc điểm của thửa đất. (Nguồn: Sưu tầm)

2.2. Phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất

Hai thửa đất cùng loại, nằm trong một khu vực chưa chắc có giá trị quyền sử dụng đất giống nhau. Khác biệt có thể đến từ vị trí, khả năng tiếp cận đường giao thông, điều kiện hạ tầng, khoảng cách tới các tiện ích, đặc điểm khu vực và những yếu tố khác tác động đến khả năng sử dụng, khai thác của thửa đất. Vì thế, nguyên tắc xác định giá đất khi bồi thường không dừng ở việc phân loại đất mà còn phải xem xét những đặc điểm làm nên giá trị của chính thửa đất đó. Chẳng hạn, hai thửa cùng là đất ở nhưng một thửa tiếp giáp tuyến đường thuận lợi, thửa còn lại nằm trong vị trí khó tiếp cận thì việc xem xét giá không nên chỉ dựa vào tên khu vực. Giá đất cần phản ánh được những khác biệt thực tế có ảnh hưởng đến giá trị của quyền sử dụng đất.

2.3. Bảo đảm tính khách quan, phù hợp với thông tin và dữ liệu về giá đất

Một mức giá bồi thường có cơ sở không thể hình thành từ một con số được chọn tùy ý. Thông tin được sử dụng để định giá cần phù hợp với thửa đất, được xem xét trong điều kiện và thời điểm tương ứng, sau đó xử lý theo phương pháp định giá được áp dụng. Đây cũng là lý do giá giao dịch thực tế không đồng nghĩa với giá bồi thường. Một giao dịch có thể có những điều kiện riêng, trong khi giá rao bán thậm chí chưa phải là giá của một giao dịch đã hoàn tất. Khi xem xét phương án bồi thường, điều quan trọng không chỉ là tìm một mức giá cao hơn để đối chiếu mà còn phải xem mức giá được xác định dựa trên dữ liệu nào, phương pháp nào và có phản ánh đúng đặc điểm thửa đất hay không. Cách tiếp cận này giúp việc định giá có cơ sở hơn thay vì phụ thuộc vào một vài con số đơn lẻ.

2.4. Xác định đúng thời điểm và căn cứ pháp lý áp dụng

Trong xác định giá đất, đúng thời điểm quan trọng không kém đúng mức giá. Một mức giá được công bố hoặc giao dịch ở thời điểm khác không thể mặc nhiên dùng để thay thế căn cứ áp dụng cho phương án bồi thường đang được giải quyết. Khi đối chiếu, cần xác định trường hợp thu hồi đất cụ thể, thời điểm thực hiện thủ tục và hệ thống quy định có hiệu lực tương ứng, bởi pháp luật đất đai đã có những thay đổi đáng kể từ khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng. Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, trong khi Nghị định 71/2024/NĐ-CP là văn bản quy định về giá đất. Vì vậy, không nên lấy giá đang được rao bán trên thị trường tại thời điểm đọc bài để suy ngược cho một phương án được lập ở thời điểm khác; cần xác định đúng mốc pháp lý và căn cứ định giá của chính phương án đó.

3. Những yếu tố nào ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá đất dùng để bồi thường?

3.1. Vị trí và điều kiện thực tế của thửa đất

Một trong những lý do khiến giá đất bồi thường có thể khác nhau ngay trong cùng một khu vực là điều kiện thực tế của từng thửa đất. Cùng là đất ở trên một địa bàn, nhưng thửa tiếp giáp đường lớn, có khả năng tiếp cận thuận lợi và hưởng lợi từ hạ tầng xung quanh sẽ có đặc điểm khác với thửa nằm sâu trong ngõ hoặc hạn chế về kết nối giao thông. Khi xác định giá, những khác biệt về vị trí, khả năng tiếp cận, điều kiện hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất cần được xem xét trong tương quan với thửa đất cần định giá. Vì vậy, không nên lấy một mức giá chung của cả xã, phường hoặc một tuyến đường rồi mặc nhiên áp cho mọi thửa đất. Đây cũng là lý do việc đối chiếu với một giao dịch gần đó chỉ có ý nghĩa khi điều kiện của các thửa đủ tương đồng.

Vị trí và điều kiện thực tế của thửa đất sẽ ảnh hưởng đến giá đất. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Loại đất, mục đích sử dụng và tình trạng pháp lý

Sự khác biệt về loại đất không chỉ làm thay đổi mức giá được xem xét, mà trước đó còn có thể làm thay đổi chính phạm vi quyền lợi được bồi thường. Đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ và các loại đất khác có chế độ sử dụng và giá trị khai thác khác nhau. Trong khi đó, nguồn gốc sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất có thể liên quan đến việc xác định diện tích, loại đất và điều kiện được bồi thường. Vì vậy, hai thửa nằm cạnh nhau chưa chắc có cùng căn cứ bồi thường nếu quyền sử dụng đất được xác định khác nhau. Đây là điểm cần tách khỏi câu chuyện “giá cao hay thấp”: trước khi so sánh đơn giá, phải xác định người sử dụng đang có quyền gì đối với phần đất bị thu hồi và phần quyền đó có thuộc diện được bồi thường hay không.

3.3. Dữ liệu và phương pháp định giá đất được áp dụng

Đằng sau một mức giá đất cụ thể là cả quá trình lựa chọn và xử lý dữ liệu định giá, chứ không phải một con số được lấy trực tiếp từ giá rao bán. Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về các phương pháp định giá đất và những nội dung liên quan đến thông tin, dữ liệu phục vụ xác định giá. Ở góc độ người dân, không cần đi sâu vào công thức nhưng cần hiểu nguyên tắc: dữ liệu được sử dụng phải có khả năng phản ánh điều kiện của thửa đất cần định giá, còn phương pháp phải phù hợp với trường hợp được áp dụng. Vì vậy, một giao dịch có mức giá cao không tự động trở thành “mức giá chuẩn” để tính bồi thường. Khi kiểm tra phương án, nên nhìn sâu hơn vào nguồn dữ liệu, tính tương đồng của các trường hợp được sử dụng để tham chiếu và phương pháp định giá, bởi đây mới là những yếu tố giải thích cách một mức giá được hình thành.

4. Giá đất được xác định như thế nào trong phương án bồi thường?

4.1. Từ kết quả xác định giá đất đến giá trị bồi thường về đất

Mức giá đất được xác định mới là đơn giá để tính toán, chưa phải số tiền cuối cùng mà người có đất bị thu hồi được nhận. Khi lập phương án, cơ quan có thẩm quyền còn phải xác định loại đất, diện tích và phần quyền sử dụng đất đủ điều kiện được bồi thường, sau đó áp dụng mức giá tương ứng theo quy định. Vì thế, cùng một mức giá đất nhưng số tiền bồi thường giữa các hộ vẫn có thể khác nhau nếu diện tích hoặc điều kiện được bồi thường không giống nhau. Đây cũng là lý do không nên chỉ nhìn vào con số đồng/m² khi đánh giá một phương án. Người dân nên đối chiếu theo trình tự: diện tích nào được tính, loại đất nào được xác định, đơn giá nào được áp dụng và căn cứ nào hình thành đơn giá đó. Nghị định 88/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

4.2. Giá đất chỉ là một phần trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Một phương án bồi thường đầy đủ không thể được đánh giá chỉ bằng câu hỏi “giá đất được tính bao nhiêu đồng/m²?”. Bên cạnh giá trị quyền sử dụng đất, tùy trường hợp còn có các khoản bồi thường đối với nhà ở, công trình, cây trồng và tài sản khác gắn liền với đất; các khoản hỗ trợ và chính sách tái định cư cũng được xem xét theo điều kiện cụ thể. Vì vậy, khi nhận hoặc kiểm tra phương án, người có đất bị thu hồi nên tách từng nhóm quyền lợi thay vì cộng gộp thành một con số rồi so sánh với giá thị trường. Cách đọc này giúp xác định rõ khoản nào là bồi thường về đất, khoản nào là bồi thường tài sản, khoản nào là hỗ trợ hoặc tái định cư. Nghị định 88/2024/NĐ-CP hiện quy định riêng về các nội dung này, cho thấy giá đất chỉ là một cấu phần trong tổng thể chính sách khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất còn căn cứ dựa trên chính sách bồi thường của nhà nước. (Nguồn: Sưu tầm)

Hiểu đúng nguyên tắc xác định giá đất khi bồi thường giúp người có đất bị thu hồi nhìn rõ cơ sở hình thành mức giá, thay vì chỉ so sánh với giá mua bán trên thị trường. Từ loại đất, vị trí, điều kiện thực tế đến dữ liệu và thời điểm định giá, mỗi yếu tố đều có vai trò riêng. Khi đối chiếu phương án, cần xem đồng thời giá đất, diện tích đủ điều kiện và các khoản bồi thường, hỗ trợ liên quan.