Quy định cho thuê nhà ở của cá nhân mới nhất

1. Hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân và cơ sở pháp lý

1.1. Đặc điểm pháp lý của hoạt động cho thuê nhà ở

Điểm cốt lõi của giao dịch thuê nhà là quyền sử dụng được chuyển giao có thời hạn, còn quyền sở hữu vẫn thuộc về chủ nhà. Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, bên thuê được khai thác nhà theo mục đích và phạm vi đã thỏa thuận, đổi lại phải trả tiền thuê và thực hiện các nghĩa vụ liên quan. Trên thực tế, tài sản cho thuê có thể là nhà nguyên căn, căn hộ hoặc từng phần diện tích đáp ứng điều kiện sử dụng. Tuy nhiên, việc một cá nhân thu tiền từ nhà thuộc sở hữu của mình chưa đủ để kết luận hoạt động đó phải được tổ chức như một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy mô và tính chất hoạt động còn phải được xem xét theo pháp luật kinh doanh bất động sản. Đây là ranh giới cần nhận diện từ đầu khi áp dụng quy định cho thuê nhà ở của cá nhân, bởi mỗi trường hợp có thể kéo theo yêu cầu pháp lý khác nhau.

Điểm cốt lõi của giao dịch thuê nhà là quyền sử dụng được chuyển giao có thời hạn. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà ở

Cho thuê nhà ở không được điều chỉnh bởi một văn bản duy nhất. Có thể hình dung giao dịch này qua ba lớp pháp lý. Luật Nhà ở 2023 là căn cứ chuyên ngành để xem xét điều kiện của nhà ở, giao dịch thuê và quyền, nghĩa vụ của các bên. Bộ luật Dân sự 2015 tạo khung chung cho quan hệ hợp đồng, từ giao kết, thực hiện nghĩa vụ đến sửa đổi, chấm dứt và xử lý vi phạm. Khi hoạt động cho thuê mang tính chất kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và văn bản hướng dẫn được dùng để xác định yêu cầu đối với chủ thể, hình thức kinh doanh và các nội dung liên quan. Cách đọc này hữu ích hơn việc liệt kê văn bản đơn thuần: phát sinh vấn đề về căn nhà thì xem pháp luật nhà ở; tranh chấp hợp đồng cần đọc cả luật dân sự; còn mô hình kinh doanh phải kiểm tra thêm pháp luật kinh doanh bất động sản.

2. Quy định cho thuê nhà ở của cá nhân cần đáp ứng

2.1. Điều kiện của nhà ở được đưa vào cho thuê

Với nhà cho thuê, điểm cần kiểm tra không phải là áp nguyên bộ điều kiện của một giao dịch mua bán. Luật Nhà ở 2023 dành cơ chế riêng cho giao dịch thuê: nhà ở cho thuê không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận trong mọi trường hợp nhưng phải có giấy tờ xác định nhà ở đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch theo quy định. Đồng thời, nhà phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê, có hệ thống điện, cấp nước, thoát nước và vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác theo luật. Yêu cầu này đặc biệt đáng lưu ý khi khai thác nhà chia thành nhiều phòng hoặc cho nhiều người cùng thuê, bởi ngoài quyền đối với tài sản còn có các yêu cầu chuyên ngành có thể phát sinh theo mô hình thực tế. Vì thế, khi rà soát quy định cho thuê nhà ở của cá nhân, nên kiểm tra riêng pháp lý của căn nhà và điều kiện vận hành thực tế trước khi ký hợp đồng.

2.2. Điều kiện đối với cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê nhà

Một căn nhà đủ điều kiện cho thuê chưa có nghĩa bất kỳ người nào đang quản lý nhà cũng có quyền ký hợp đồng. Vấn đề cần xác minh là quyền của chính người đứng tên bên cho thuê. Nếu người ký là chủ sở hữu, hồ sơ về nhà ở giúp xác lập căn cứ cho quyền này; nếu giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện hoặc người được ủy quyền, cần đọc phạm vi đại diện, ủy quyền để biết họ có quyền cho thuê, nhận tiền, bàn giao nhà hay thực hiện các công việc liên quan đến hợp đồng hay không. Nhà thuộc sở hữu chung cần được xử lý theo chế độ sở hữu tương ứng, đặc biệt với tài sản chung của vợ chồng hoặc bất động sản có nhiều đồng sở hữu. Đây là bước kiểm tra có giá trị thực tế trước khi đặt cọc: hợp đồng có thể ghi đầy đủ điều khoản nhưng vẫn tiềm ẩn tranh chấp nếu người ký không có đủ quyền định đoạt việc cho thuê.

Chủ nhà sở hữu nhà ở có quyền cho thuê. (Nguồn: Sưu tầm)

2.3. Yêu cầu về hình thức kinh doanh khi cá nhân cho thuê nhà

Câu hỏi thực tế thường gặp là: cá nhân có nhà cho thuê có phải thành lập doanh nghiệp không? Không thể trả lời chỉ dựa vào việc có phát sinh tiền thuê. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, vì vậy không nên tự đặt ngưỡng “1 căn”, “2 căn” hay một số lượng nhà cụ thể để kết luận. Khi áp dụng quy định cho thuê nhà ở của cá nhân, cần xác định hoạt động thực tế thuộc trường hợp nào theo pháp luật kinh doanh bất động sản trước khi xem xét yêu cầu về hình thức tổ chức. Cách phân loại này tránh cả hai cách hiểu cực đoan: cứ cho thuê là phải lập doanh nghiệp, hoặc tài sản đứng tên cá nhân thì luôn được miễn.

3. Quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở của cá nhân

3.1. Hình thức và giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà

Với quy định cho thuê nhà ở của cá nhân, hợp đồng là căn cứ quan trọng để xác định quyền sử dụng nhà, tiền thuê và trách nhiệm của mỗi bên trong suốt thời gian thuê. Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, trong đó ghi nhận những nội dung cơ bản về các bên, nhà ở, giá và thời hạn thuê. Điểm cần tránh là mặc định hợp đồng thuê nhà nào cũng phải công chứng, chứng thực. Pháp luật về nhà ở không đặt yêu cầu này đối với giao dịch cho thuê thông thường; các bên có thể công chứng, chứng thực nếu có nhu cầu. Về thời điểm có hiệu lực, hợp đồng được xác định theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì áp dụng quy định pháp luật tương ứng.

3.2. Nội dung cần thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà

Một hợp đồng thuê nhà tốt không nằm ở độ dài mà ở khả năng trả lời rõ những vấn đề có thể phát sinh trong quá trình sử dụng. Ngoài thông tin của bên cho thuê, bên thuê và căn nhà, các bên nên xác định cụ thể giá thuê, thời hạn thuê, lịch thanh toán, tiền đặt cọc và điều kiện hoàn trả. Nếu nhà có nội thất, thiết bị hoặc tài sản đi kèm, tình trạng tại thời điểm bàn giao nên được ghi nhận bằng biên bản hoặc phụ lục. Đây là căn cứ để phân biệt hao mòn thông thường với hư hỏng do lỗi của người thuê. Các khoản điện, nước, phí quản lý, internet, sửa chữa cũng cần phân định rõ bên chịu trách nhiệm. Đặc biệt, điều khoản về chấm dứt hợp đồng, báo trước, xử lý tiền cọc và tài sản để lại sau khi trả nhà nên được viết cụ thể thay vì chỉ dẫn chiếu chung chung.

Cả hai bên cần thỏa thuận rõ các điều khoản khi ký hợp đồng. (Nguồn: Sưu tầm)

3.3. Nguyên tắc thỏa thuận giá thuê, thời hạn và thanh toán

Giá thuê, thời hạn thuê và phương thức thanh toán về cơ bản thuộc phạm vi các bên được quyền thỏa thuận, miễn nội dung đó không vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, quy định cho thuê nhà ở của cá nhân không đồng nghĩa với việc mọi hợp đồng đều phải áp dụng một mức giá hoặc thời hạn cố định. Điều đáng quan tâm hơn là cách thỏa thuận được thể hiện trong hợp đồng. Nếu giá thuê thanh toán theo tháng, cần ghi rõ ngày đến hạn và phương thức chuyển tiền; nếu trả trước nhiều tháng, nên xác định khoản tiền đó được tính cho khoảng thời gian nào. Trường hợp thuê dài hạn, điều khoản điều chỉnh giá cũng cần được dữ liệu từ đầu, chẳng hạn thời điểm được điều chỉnh, mức tăng hoặc cách xác định mức giá mới.

4. Quyền, nghĩa vụ và lưu ý pháp lý trong thời gian cho thuê nhà

4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Trong quan hệ thuê nhà, quyền nhận tiền không tách rời nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê được sử dụng nhà ổn định theo đúng thỏa thuận. Chủ nhà có quyền yêu cầu thanh toán đúng hạn, sử dụng nhà đúng mục đích và giữ gìn tài sản; nhưng không vì quyền sở hữu mà có thể tùy ý vào nhà hoặc thay đổi điều kiện thuê trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực. Ở chiều ngược lại, bên cho thuê phải bàn giao nhà đúng thỏa thuận và xử lý việc sửa chữa những hư hỏng thuộc trách nhiệm của mình. Với nhà có nhiều thiết bị, nên xác định ngay từ đầu phần nào do chủ nhà bảo trì, phần nào thuộc trách nhiệm người thuê. Cách phân định này đặc biệt hữu ích khi phát sinh hư hỏng bất ngờ. Nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn, chủ nhà cũng cần kiểm tra căn cứ pháp lý và điều khoản đã ký thay vì tự ý yêu cầu người thuê trả nhà.

4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Quyền cơ bản của bên thuê là được sử dụng nhà ổn định trong thời hạn đã cam kết, đúng mục đích và trong phạm vi thỏa thuận. Đổi lại, người thuê phải thanh toán đúng hạn, bảo quản nhà cùng tài sản đi kèm và hoàn trả khi kết thúc hợp đồng, có tính đến hao mòn thông thường. Một điểm dễ phát sinh tranh chấp là sửa chữa hoặc thay đổi hiện trạng căn nhà. Những việc như cải tạo, lắp đặt cố định hoặc thay đổi công năng không nên tự thực hiện nếu hợp đồng chưa cho phép hoặc chưa có sự đồng ý của chủ nhà. Tương tự, người thuê không mặc nhiên được cho thuê lại căn nhà cho người khác chỉ vì mình đang có quyền sử dụng. Việc cho thuê lại cần căn cứ vào hợp đồng và sự đồng ý của bên cho thuê.

Quyền cơ bản của bên thuê là được sử dụng nhà ổn định trong thời hạn đã cam kết. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Nghĩa vụ thuế và quản lý phát sinh từ hoạt động cho thuê

Nghĩa vụ của cá nhân cho thuê nhà không kết thúc ở việc ký hợp đồng và nhận tiền. Chủ nhà cần xác định nghĩa vụ thuế theo doanh thu, thời điểm phát sinh và chính sách thuế áp dụng tại thời điểm cho thuê, thay vì sử dụng một ngưỡng hoặc tỷ lệ cố định cho mọi giai đoạn. Đây là điểm cần đặc biệt cập nhật khi quy định về thuế thay đổi. Song song với nghĩa vụ tài chính, hồ sơ giao dịch cũng nên được quản lý đầy đủ gồm hợp đồng, phụ lục, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán và tài liệu kê khai liên quan. Với nhà cho thuê dài hạn hoặc có giá trị lớn, việc thanh toán qua tài khoản giúp tạo dấu vết giao dịch rõ ràng hơn. Trường hợp có người nước ngoài hoặc người thuê thay đổi nơi cư trú, các bên cũng cần thực hiện thủ tục cư trú theo quy định.

4.4. Chấm dứt hợp đồng và hạn chế tranh chấp khi cho thuê nhà

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà không chỉ xảy ra khi hết thời hạn. Quan hệ thuê có thể kết thúc theo thỏa thuận, theo căn cứ pháp luật hoặc khi một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt trong trường hợp được phép. Vì vậy, điều quan trọng là xác định đúng lý do chấm dứt trước khi yêu cầu bên còn lại bàn giao nhà. Với bên cho thuê, việc người thuê chậm trả tiền, sử dụng nhà sai mục đích hoặc tự ý cải tạo có thể là căn cứ xử lý nếu đáp ứng điều kiện luật định và thỏa thuận trong hợp đồng. Với bên thuê, việc nhà không bảo đảm điều kiện sử dụng hoặc chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết cũng cần được xem xét theo căn cứ cụ thể. Khi kết thúc hợp đồng, nên lập biên bản bàn giao, chốt công nợ, xác nhận tình trạng tài sản và thời điểm hoàn trả tiền đặt cọc.

Nắm rõ quy định cho thuê nhà ở của cá nhân giúp chủ nhà chủ động kiểm tra điều kiện tài sản, xác lập hợp đồng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong quá trình cho thuê. Thay vì chỉ chú trọng giá thuê, các bên nên thống nhất rõ quyền, trách nhiệm, tiền cọc và phương án xử lý khi hợp đồng kết thúc. Đây là cơ sở quan trọng để hạn chế tranh chấp và bảo đảm giao dịch thuê nhà diễn ra minh bạch, đúng quy định.