Quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch mới nhất

1. Hiểu đúng về căn hộ lưu trú du lịch

1.1. Đặc điểm của căn hộ sử dụng làm lưu trú du lịch

Điểm cần quan tâm ở căn hộ lưu trú du lịch không nằm ở tên gọi thương mại mà ở chức năng và cách tài sản được khai thác. Theo Luật Du lịch, căn hộ du lịch là một trong các loại cơ sở lưu trú du lịch. Trong thực tế, căn hộ có thể được cung cấp cho khách lưu trú trong một khoảng thời gian nhất định, đi cùng hoạt động đặt phòng, đón tiếp, vệ sinh và quản lý khách. Đây là điểm khác với việc sử dụng căn hộ để đáp ứng nhu cầu cư trú thông thường. Vì vậy, khi tìm hiểu quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch, chủ sở hữu cần xem xét bản chất pháp lý của tài sản thay vì chỉ dựa vào cách dự án được giới thiệu. Những tên gọi như căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn hay residence chưa phải căn cứ để kết luận căn hộ được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Đặc điểm của căn hộ sử dụng làm lưu trú du lịch. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Phân biệt căn hộ lưu trú du lịch và căn hộ chung cư để ở

Một điểm dễ nhầm lẫn là đồng nhất quyền cho thuê căn hộ với quyền khai thác căn hộ theo mô hình lưu trú du lịch. Về bản chất, đây là hai hình thức sử dụng khác nhau. Căn hộ du lịch thuộc nhóm cơ sở lưu trú du lịch theo pháp luật về du lịch, phục vụ nhu cầu lưu trú của khách. Trong khi đó, căn hộ chung cư để ở trước hết phục vụ mục đích cư trú và chịu các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chẳng hạn, cho một hộ gia đình thuê căn hộ để sinh sống khác với việc liên tục nhận khách theo ngày và vận hành căn hộ như một điểm lưu trú. Vì vậy, quyền cho thuê tài sản không mặc nhiên làm thay đổi công năng của căn hộ. Phân biệt đúng hai trường hợp này giúp chủ sở hữu xác định quy định và điều kiện cần kiểm tra trước khi lựa chọn phương án khai thác.

2. Quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch

2.1. Điều kiện về công năng và mục đích sử dụng căn hộ

Với bất động sản dự kiến khai thác lưu trú, vấn đề cần xác định đầu tiên là công trình được phê duyệt để sử dụng vào mục đích gì. Chủ sở hữu nên đối chiếu quy hoạch, mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, giấy chứng nhận và các tài liệu thể hiện công năng của công trình. Đây là bước nền tảng khi xem xét quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch, bởi tên dự án hoặc cách sản phẩm được tiếp thị không thay thế giá trị pháp lý của hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Trước khi tính toán phương án cho thuê ngắn hạn, nhà đầu tư cần xác định rõ căn hộ thuộc công trình lưu trú, nhà ở hay công trình có nhiều công năng. Việc kiểm tra từ đầu giúp hạn chế rủi ro lựa chọn mô hình khai thác không phù hợp với công năng thực tế của bất động sản.

Chủ sở hữu nên đối chiếu quy hoạch, mục đích sử dụng đất có phù hợp làm lưu trú du lịch hay không. (Nguồn: Sưu tầm)

2.2. Điều kiện đối với hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch

Căn hộ có công năng phù hợp mới giải quyết điều kiện của tài sản, chưa đồng nghĩa hoạt động kinh doanh tại đó đã đáp ứng quy định. Khi đưa căn hộ vào khai thác lưu trú, chủ thể vận hành cần tiếp tục rà soát các yêu cầu tương ứng về kinh doanh, cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ và quản lý khách theo pháp luật về du lịch. Trên thực tế, đây là lớp pháp lý dễ bị bỏ qua khi nhà đầu tư chỉ tập trung kiểm tra hồ sơ bất động sản. Một căn hộ nằm trong công trình có chức năng lưu trú vẫn cần được vận hành theo đúng điều kiện áp dụng cho mô hình kinh doanh cụ thể. Vì vậy, khi đánh giá khả năng khai thác, nên tách thành hai câu hỏi: tài sản có được sử dụng cho lưu trú hay không và chủ thể kinh doanh đã đáp ứng những yêu cầu cần thiết để nhận khách hay chưa.

2.3. Điều kiện về an ninh, an toàn và phòng cháy, chữa cháy

Khi căn hộ được đưa vào đón khách, yêu cầu về an ninh, an toàn và phòng cháy, chữa cháy cần được xem xét theo cả mô hình kinh doanh lẫn đặc điểm của công trình. Tùy từng trường hợp, chủ thể vận hành cần lưu ý việc quản lý thông tin khách lưu trú, kiểm soát người ra vào, lối thoát nạn, phương tiện phòng cháy, chữa cháy và phương án xử lý khi xảy ra sự cố. Một điểm quan trọng là không nên đánh giá mức độ đáp ứng chỉ dựa trên trang thiết bị bên trong từng căn hộ. Việc tòa nhà có hệ thống báo cháy hoặc căn hộ được trang bị bình chữa cháy chưa đủ để kết luận hoạt động lưu trú đáp ứng toàn bộ yêu cầu pháp lý. Trước khi khai thác, chủ sở hữu nên kiểm tra hồ sơ và điều kiện an toàn của công trình, đồng thời xác định rõ trách nhiệm giữa chủ căn hộ và đơn vị quản lý, vận hành.

3. Sử dụng căn hộ chung cư để ở làm lưu trú du lịch được không?

3.1. Nguyên tắc sử dụng căn hộ chung cư đúng mục đích

Không nên đồng nhất quyền cho thuê nhà ở với quyền tổ chức kinh doanh lưu trú tại căn hộ. Luật Nhà ở năm 2023 nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Vì vậy, nếu căn hộ được xác định có công năng để ở, chủ sở hữu cần duy trì việc sử dụng phù hợp với mục đích này. Điểm cần phân biệt trong thực tế là cách tài sản được khai thác: cho một cá nhân hoặc gia đình thuê để cư trú khác về bản chất với việc liên tục nhận khách theo ngày, đêm và vận hành căn hộ như một điểm lưu trú. Khi xem xét quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch, nhà đầu tư cần đọc đồng thời hồ sơ pháp lý của căn hộ, công năng công trình và quy định quản lý tại địa phương. Quyền sở hữu, vì thế, không phải căn cứ duy nhất quyết định phương án khai thác.

Chủ sở hữu cần tuân thủ nguyên tắc sử dụng căn hộ chung cư đúng mục đích. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Hệ quả khi sử dụng căn hộ không đúng công năng, mục đích

Rủi ro đáng lưu ý khi khai thác sai công năng không chỉ là khả năng bị xử lý vi phạm, mà còn nằm ở tính liên tục của hoạt động kinh doanh. Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định xử phạt hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; trường hợp cụ thể cần đối chiếu quy định còn hiệu lực tại thời điểm xử lý. Trên thực tế, mô hình lưu trú ngắn ngày còn làm tăng tần suất người lạ ra vào, sử dụng thang máy, bãi đỗ xe và tiện ích chung, từ đó có thể phát sinh vấn đề về an ninh, tiếng ồn hoặc quyền lợi của cư dân. Nếu hoạt động bị yêu cầu chấm dứt, phương án doanh thu và hiệu quả đầu tư ban đầu cũng có thể bị ảnh hưởng. Vì vậy, công năng pháp lý nên được xem là một tiêu chí đánh giá khả năng khai thác của tài sản, không chỉ là thủ tục cần kiểm tra.

4. Lưu ý trước khi khai thác căn hộ làm lưu trú du lịch

4.1. Kiểm tra pháp lý căn hộ và hồ sơ của công trình

Ở bước thẩm định thực tế, nhà đầu tư không nên chỉ hỏi căn hộ “có sổ hay chưa” mà cần xác định hồ sơ pháp lý cho phép tài sản được sử dụng như thế nào. Giấy chứng nhận là một căn cứ quan trọng, nhưng cần được đọc cùng mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thiết kế được phê duyệt và tài liệu xác định công năng của phần công trình nơi căn hộ tọa lạc. Với dự án hỗn hợp, việc kiểm tra càng cần đi đến đúng khu vực, tầng hoặc khối có căn hộ thay vì suy từ công năng chung của toàn dự án. Đây là bước thẩm định đáng chú ý khi áp dụng quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch. Nếu mục tiêu mua tài sản là tạo dòng tiền từ khách lưu trú, khả năng khai thác nên được xác minh trước giao dịch để tránh trường hợp sở hữu hợp pháp nhưng phương án kinh doanh dự kiến lại không phù hợp.

Người mua cần xác định hồ sơ pháp lý cho phép tài sản được sử dụng như thế nào. (Nguồn: Sưu tầm)

4.2. Kiểm tra quy định vận hành và khả năng khai thác thực tế

Pháp lý phù hợp chưa chắc đồng nghĩa căn hộ có thể vận hành hiệu quả theo mô hình lưu trú dự kiến. Trước khi nhận khách, chủ sở hữu cần tìm hiểu cách tòa nhà kiểm soát người ra vào, đăng ký khách, cấp thẻ thang máy, sử dụng bãi đỗ xe và tiện ích chung, đồng thời xác định trách nhiệm giữa chủ căn hộ với đơn vị quản lý vận hành. Mô hình nhận khách theo ngày, có giao nhận căn hộ và vệ sinh sau mỗi lượt cũng đặt ra yêu cầu quản lý khác với hợp đồng thuê nhà dài hạn. Bên cạnh các nghĩa vụ về kinh doanh, an ninh và phòng cháy, chữa cháy, nhà đầu tư nên tính cả chi phí vận hành, nhân sự và khả năng xử lý sự cố. Đây là lớp kiểm tra mang tính thực tế: một căn hộ có thể phù hợp trên hồ sơ nhưng chưa chắc phù hợp với phương án khai thác và mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trước khi đưa căn hộ vào khai thác, nhà đầu tư cần xem xét đồng thời pháp lý của tài sản và điều kiện vận hành thực tế. Hiểu đúng quy định sử dụng căn hộ làm lưu trú du lịch sẽ giúp xác định căn hộ có phù hợp với mô hình dự kiến, cần đáp ứng những nghĩa vụ nào và đâu là giới hạn khi khai thác. Việc kiểm tra từ đầu đặc biệt quan trọng với phương án cho thuê ngắn hạn, nơi công năng và cách vận hành có liên hệ chặt chẽ.