Quy định tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Hiểu đúng về tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.1. Bản chất nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo pháp luật về xây dựng. Với người mua, điểm cần quan tâm là tại thời điểm giao dịch, sản phẩm chưa ở trạng thái hoàn thành và nghiệm thu để sử dụng như nhà ở có sẵn. Việc lựa chọn căn nhà vì thế dựa nhiều vào hồ sơ pháp lý, thiết kế, tiến độ xây dựng và cam kết của chủ đầu tư. Tuy nhiên, một dự án đang thi công không đồng nghĩa chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai ở bất kỳ thời điểm nào. Quyền nhận cọc còn gắn với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

1.2. Vai trò của đặt cọc trong giao dịch mua nhà

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, khoản tiền này có thể ghi nhận cam kết của người mua đối với một sản phẩm dự kiến giao dịch và bảo đảm việc tiến tới ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua. Nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hậu quả đối với tiền cọc được xử lý theo thỏa thuận và nguyên tắc của pháp luật dân sự. Điểm khác biệt đáng chú ý là tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không hoàn toàn phụ thuộc vào quyền tự do thỏa thuận. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt giới hạn riêng về thời điểm được nhận và mức tiền cọc. Vì vậy, điều khoản hai bên cùng đồng ý chưa đủ để hợp thức hóa việc chủ đầu tư nhận cọc khi bất động sản chưa đáp ứng điều kiện luật định.

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo quy định. (Nguồn: Sưu tầm)

1.3. Phân biệt tiền đặt cọc với giữ chỗ và tiền thanh toán

Không nên phân biệt các khoản tiền chỉ bằng tên gọi trên phiếu thu hoặc thỏa thuận. Đặt cọc có mục đích bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; còn tiền thanh toán phát sinh theo hợp đồng mua bán, thuê mua và chịu quy định riêng về tiến độ thanh toán. Với những khoản được gọi là “giữ chỗ”, “booking”, “đăng ký nguyện vọng” hay “thiện chí”, người mua cần nhìn vào bản chất cam kết: tiền có gắn với một căn cụ thể không, có được khấu trừ vào giá bán không và việc không tiếp tục mua có dẫn đến mất tiền hay chế tài khác không. Nếu các yếu tố này cho thấy khoản thu thực tế nhằm bảo đảm việc tiến tới giao dịch, tên gọi khác không đương nhiên làm thay đổi bản chất của khoản tiền. Đây là điểm đặc biệt quan trọng khi xem xét tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai trước khi chuyển tiền.

2. Quy định về tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

2.1. Khi nào chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc?

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Vì vậy, dự án đã mở bán, nhận đăng ký nguyện vọng, tổ chức sự kiện giới thiệu sản phẩm hoặc đang thi công không đồng nghĩa chủ đầu tư đã được phép nhận cọc. Với nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện kinh doanh phải được xác định trên cơ sở hồ sơ pháp lý áp dụng cho chính bất động sản dự kiến giao dịch; đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở còn có yêu cầu liên quan đến nghiệm thu hoàn thành phần móng theo trường hợp luật định. Người mua cũng cần lưu ý chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2. Tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai tối đa

Mức tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua của nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn dự kiến giao dịch. Đây là giới hạn tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và chỉ đặt ra khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chẳng hạn, căn hộ có giá bán 3 tỷ đồng thì số tiền đặt cọc tối đa là 150 triệu đồng. Mức 5% này cần được phân biệt với các đợt thanh toán sau khi hợp đồng mua bán được xác lập; tiền cọc có thể được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán nếu các bên có thỏa thuận nhưng không vì thế trở thành đợt thanh toán đầu tiên ngay từ thời điểm nhận cọc. Việc chia khoản thu thành nhiều tên gọi cũng cần được xem xét theo bản chất thay vì chỉ cộng riêng từng khoản.

Công thức: Tiền đặt cọc tối đa = Giá bán hoặc giá thuê mua × 5%.

Ví dụ: 3 tỷ đồng × 5% = 150 triệu đồng.

Mức tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai không được vượt quá 5% giá bán. (Nguồn: Sưu tầm)

2.3. Thỏa thuận đặt cọc cần có những nội dung nào?

Một thỏa thuận đặt cọc rõ ràng cần giúp người mua trả lời được ba vấn đề: đang giao tiền cho ai, đặt cọc cho sản phẩm nào và điều gì xảy ra nếu giao dịch không tiếp tục. Trước hết, văn bản nên xác định đầy đủ chủ đầu tư, người mua, người đại diện ký kết và tài khoản nhận tiền; thông tin nhà ở cần đủ cụ thể để nhận diện dự án, tòa, tầng, mã căn, diện tích và sản phẩm dự kiến giao dịch. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua, từ đó có cơ sở xác định giới hạn tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bên cạnh số tiền và thời hạn cọc, văn bản nên làm rõ thời điểm dự kiến ký hợp đồng, điều kiện hoàn cọc, mất cọc, phạt cọc và trách nhiệm nếu chủ đầu tư không thể giao kết theo cam kết.

3. Người mua cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc?

3.1. Kiểm tra pháp lý và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh

Trước khi chuyển tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên kiểm tra pháp lý của đúng dự án, tòa nhà và sản phẩm dự kiến giao dịch, thay vì chỉ dựa vào brochure hoặc tài liệu do nhân viên bán hàng cung cấp. Những thông tin quan trọng gồm chủ đầu tư, quyền sử dụng đất, hồ sơ đầu tư và xây dựng, tiến độ thực tế cùng văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua. Với căn hộ chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, cần đối chiếu thêm hồ sơ nghiệm thu hoàn thành phần móng theo trường hợp áp dụng. Một văn bản có thật cũng chưa đủ nếu văn bản đó thuộc block, giai đoạn hoặc sản phẩm khác. Vì vậy, người mua nên kiểm tra tên dự án, chủ đầu tư, phạm vi bất động sản được phép kinh doanh và thông tin văn bản từ nguồn chính thức trước khi đặt cọc.

Người mua nên kiểm tra pháp lý của dự án. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Kiểm tra chủ thể và tài khoản nhận tiền đặt cọc

Người ký thỏa thuận, bên nhận cọc và chủ tài khoản nhận tiền là ba thông tin cần đối chiếu trước khi thực hiện giao dịch. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, việc môi giới giới thiệu sản phẩm không đồng nghĩa môi giới đương nhiên có quyền đứng tên nhận tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trước khi chuyển khoản, người mua nên đối chiếu tên pháp nhân, mã số doanh nghiệp, người ký và căn cứ đại diện với nội dung thỏa thuận; đồng thời xác định tài khoản nhận tiền thuộc chủ thể nào. Nếu được hướng dẫn chuyển vào tài khoản cá nhân của nhân viên, môi giới hoặc một bên khác với bên nhận cọc trên văn bản, nên yêu cầu làm rõ bằng tài liệu có thể đối chiếu trước khi giao tiền.

3.3. Kiểm tra các điều khoản ảnh hưởng trực tiếp đến tiền cọc

Điều đáng xem kỹ trong thỏa thuận không chỉ là số tiền cọc mà còn là những tình huống quyết định người mua có được nhận lại khoản tiền đó hay không. Văn bản cần xác định rõ giá bán làm căn cứ, số tiền và thời hạn đặt cọc, thời điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán, việc khấu trừ tiền cọc vào giá mua cùng điều kiện để giao dịch chuyển sang bước tiếp theo. Đặc biệt, người mua nên đọc kỹ cách xử lý nếu chủ đầu tư không thể ký hợp đồng đúng thời hạn, sản phẩm thay đổi, dự án chậm pháp lý hoặc một bên không tiếp tục giao dịch. Với tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, các cụm từ như “theo chính sách từng thời điểm”, “tùy quyết định của công ty” hoặc “không hoàn lại trong mọi trường hợp” cần được xem xét thận trọng nếu khiến quyền hoàn cọc, mất cọc và trách nhiệm của các bên không được xác định rõ.

3.4. Lưu giữ đầy đủ hồ sơ và chứng từ giao dịch

Một bộ hồ sơ đầy đủ giúp chứng minh không chỉ người mua đã giao bao nhiêu tiền mà còn giao cho ai, để mua sản phẩm nào và dựa trên những cam kết gì. Vì vậy, nên lưu thỏa thuận đặt cọc, phụ lục, bảng giá, phiếu xác nhận sản phẩm, tài liệu pháp lý dự án, chứng từ chuyển khoản hoặc phiếu thu cùng các thông báo có liên quan. Email, tin nhắn hoặc văn bản thể hiện giá bán, mã căn, tiến độ, thời điểm ký hợp đồng và điều kiện hoàn tiền cũng có giá trị đối chiếu khi thông tin sau đó thay đổi. Với tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, chứng từ chuyển khoản nên thể hiện rõ mục đích và sản phẩm liên quan thay vì chỉ ghi chung chung là “thanh toán”. Việc lưu cả bản giấy và bản điện tử còn giúp người mua chủ động hơn nếu phát sinh bất đồng về dòng tiền hoặc nội dung đã thỏa thuận.

4. Những rủi ro cần lưu ý khi đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

4.1. Đặt cọc khi bất động sản chưa đáp ứng điều kiện theo quy định

Chuyển tiền khi nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là rủi ro cần nhận diện từ đầu, bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cho phép chủ đầu tư nhận cọc khi bất động sản đã đáp ứng điều kiện luật định. Nếu tiền được thu quá sớm, người mua có thể đối mặt với dự án chậm hoàn thiện pháp lý, sản phẩm chưa được xác định rõ hoặc khó xử lý khoản tiền khi giao dịch không thể tiếp tục. Rủi ro càng khó nhận biết nếu khoản thu được đặt tên là “booking”, “giữ chỗ”, “thiện chí”, “tư vấn” hoặc một hình thức khác. Tên gọi không phải căn cứ duy nhất để xác định bản chất của khoản tiền. Khi một khoản tiền thực tế gắn với việc giữ sản phẩm, tiến tới mua nhà hoặc phát sinh chế tài nếu không giao dịch, người mua cần xem xét nội dung cam kết trước khi coi đó là khoản thu độc lập với tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Chuyển tiền cọc khi nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là rủi ro cần nhận diện từ đầu. (Nguồn: Sưu tầm)

4.2. Thỏa thuận về hoàn cọc và phạt cọc không rõ ràng

Tranh chấp tiền cọc thường trở nên phức tạp khi văn bản quy định rất rõ nghĩa vụ của người mua nhưng lại để mở trách nhiệm của bên nhận cọc. Chẳng hạn, người mua có thể bị mất toàn bộ tiền nếu không ký hợp đồng, trong khi trường hợp chủ đầu tư chậm pháp lý, không còn sản phẩm hoặc không ký đúng thời hạn chỉ được ghi là “xem xét hoàn trả”. Một thỏa thuận như vậy khiến việc xác định quyền lợi khi giao dịch đổ vỡ khó khăn hơn. Theo nguyên tắc về đặt cọc của Bộ luật Dân sự, hậu quả pháp lý còn phụ thuộc bên nào từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và nội dung các bên đã thỏa thuận. Vì thế, với tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, điều khoản nên xác định cụ thể trường hợp hoàn cọc, mất cọc, phạt cọc, thời hạn hoàn tiền và trách nhiệm nếu sản phẩm hoặc điều kiện giao dịch thay đổi.

4.3. Chuyển tiền không đúng chủ thể hoặc thiếu chứng từ

Một khoản tiền đã chuyển thành công chưa đồng nghĩa người mua dễ dàng chứng minh đó là tiền cọc mà chủ đầu tư đã nhận. Rủi ro phát sinh khi tiền được chuyển vào tài khoản cá nhân của nhân viên, tài khoản của môi giới hoặc một pháp nhân khác, trong khi thỏa thuận lại xác định chủ đầu tư là bên nhận cọc. Tương tự, giao tiền mặt nhưng không có phiếu thu, biên nhận hoặc văn bản xác nhận có thể gây khó khăn khi phải chứng minh số tiền, thời điểm và mục đích giao dịch. Đối với tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, chứng từ nên có khả năng liên kết dòng tiền với thỏa thuận và sản phẩm cụ thể, chẳng hạn thể hiện mã căn, tên dự án hoặc căn cứ giao tiền. Nếu bên hướng dẫn thanh toán và bên đứng tên nhận cọc không trùng nhau, đây là điểm cần được làm rõ trước khi người mua thực hiện chuyển khoản.

4.4. Thông tin bất động sản trong thỏa thuận không đầy đủ

Đặt cọc cho một “căn hộ tại dự án” nhưng không xác định rõ căn nào có thể tạo ra khoảng trống lớn khi giao dịch phát sinh thay đổi. Thỏa thuận nên đủ thông tin để nhận diện sản phẩm dự kiến mua, gồm dự án, tòa hoặc block, tầng, mã căn, diện tích, loại sản phẩm, giá bán và những đặc điểm quan trọng đã được các bên thống nhất. Với căn hộ, cách xác định diện tích và mục đích sử dụng cũng đáng lưu ý, bởi căn hộ chung cư để ở không nên bị nhầm với căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn hoặc sản phẩm có bản chất pháp lý khác. Nếu thông tin ban đầu quá chung chung, người mua có thể gặp khó khăn khi sản phẩm, diện tích, thiết kế hoặc giá thực tế khác với điều mình hiểu lúc giao tiền. Vì vậy, tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai nên gắn với một sản phẩm có thể nhận diện và đối chiếu rõ ràng trên thỏa thuận.

Trước khi giao tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên trả lời được ba câu hỏi: sản phẩm đã đủ điều kiện nhận cọc chưa, mình đang chuyển tiền cho ai và trường hợp nào khoản cọc được hoàn lại. Đây là những điểm quyết định trực tiếp đến khả năng kiểm soát dòng tiền nếu giao dịch không tiếp tục. Kiểm tra từ trước sẽ chủ động hơn nhiều so với xử lý tranh chấp sau khi đã chuyển tiền.