Quy định về ban quản trị chung cư 2026 mới nhất cần biết

1. Giới thiệu tổng quan về ban quản trị chung cư

1.1. Bản quản trị chung cư là gì?

Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức đại diện cho các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ trong việc quản lý các hoạt động chung của tòa nhà. Đây là bộ phận có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành, chủ đầu tư và cư dân nhằm đảm bảo việc vận hành chung cư diễn ra ổn định, minh bạch và đúng quy định pháp luật.

Theo quy định, ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo quy định của Luật Nhà ở. Việc bầu hoặc bãi nhiệm các thành viên ban quản trị sẽ được thực hiện thông qua hội nghị nhà chung cư mà không cần thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã.

Ngoài ra, theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, nhiệm kỳ hoạt động của ban quản trị chung cư là 03 năm. Sau khi kết thúc nhiệm kỳ, ban quản trị sẽ được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp hội nghị nhà chung cư bất thường quyết định thay thế ban quản trị trước thời hạn.

Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho cư dân trong việc quản lý và vận hành chung cư. (Nguồn: Sưu tầm)

2.2. Ban quản trị và ban quản lý khác gì nhau?

Theo quy định về ban quản trị chung cư 2026, ban quản trị và ban quản lý là hai bộ phận hoàn toàn khác nhau về chức năng và vai trò trong quá trình vận hành nhà chung cư. Ban quản trị là tổ chức đại diện cho cư dân và các chủ sở hữu căn hộ, được bầu thông qua hội nghị nhà chung cư để quản lý các vấn đề chung như quỹ bảo trì, giám sát vận hành và bảo vệ quyền lợi của cư dân.

Trong khi đó, ban quản lý hoặc đơn vị quản lý vận hành là đơn vị trực tiếp thực hiện các công việc vận hành hằng ngày của tòa nhà như bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, bảo trì hệ thống và chăm sóc cư dân. Đơn vị này thường được thuê bởi ban quản trị hoặc chủ đầu tư và hoạt động theo hợp đồng quản lý vận hành chung cư.

2. Có bắt buộc phải thành lập ban quản trị chung cư không?

Theo quy định về ban quản trị chung cư 2026, không phải mọi nhà chung cư đều bắt buộc phải thành lập ban quản trị. Việc thành lập ban quản trị sẽ phụ thuộc vào số lượng căn hộ và mô hình sở hữu của tòa nhà theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Đối với nhà chung cư có dưới 20 căn hộ, các chủ sở hữu có thể tự quyết định việc thành lập hoặc không thành lập ban quản trị. Trường hợp chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân và không có con dấu. Ngược lại, đối với chung cư có từ 20 căn hộ trở lên và có nhiều chủ sở hữu thì bắt buộc phải thành lập ban quản trị để đại diện cư dân quản lý các hoạt động chung của tòa nhà theo quy định pháp luật.

3. Quyền của ban quản trị chung cư 2026

3.1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Theo quy định về ban quản trị chung cư 2026, ban quản trị tại các chung cư có nhiều chủ sở hữu sẽ được trao nhiều quyền hạn nhằm đại diện cư dân quản lý các hoạt động chung của tòa nhà. Các quyền này chủ yếu liên quan đến quản lý quỹ bảo trì, giám sát chủ đầu tư và phối hợp vận hành nhà chung cư theo quy định pháp luật.

Cụ thể, ban quản trị nhà chung cư có các quyền sau:

Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi ban quản trị được thành lập hợp pháp và có văn bản đề nghị bàn giao.

Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng quy định.

Quản lý và sử dụng quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định pháp luật và nghị quyết của Hội nghị nhà chung cư.

Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Được hưởng thù lao trách nhiệm và các khoản chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định.

Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao đầy đủ hồ sơ nhà chung cư; đồng thời có quyền đề nghị cơ quan chức năng cưỡng chế bàn giao hồ sơ nếu chủ đầu tư chậm thực hiện.

Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao, miễn không trái với quy định của pháp luật hiện hành.

3.2. Đối với chung cư thuộc tài sản công

Theo quy định về ban quản trị chung cư 2026, đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, quyền hạn của ban quản trị sẽ có phạm vi hạn chế hơn so với chung cư có nhiều chủ sở hữu. Ban quản trị trong trường hợp này chủ yếu thực hiện các quyền liên quan đến hoạt động đại diện và các nhiệm vụ được Hội nghị nhà chung cư giao.

Cụ thể, ban quản trị nhà chung cư thuộc tài sản công được thực hiện các quyền như được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; đồng thời thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao nhưng không trái với quy định pháp luật.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu khác ngoài trường hợp tài sản công, ban quản trị được thực hiện thêm quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định. Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa mô hình ban quản trị tại chung cư thuộc tài sản công và các loại hình chung cư khác hiện nay.

Quyền lợi của ban quản trị chung cư. (Nguồn: Sưu tầm)

4. Trách nhiệm của ban quản trị chung cư 2026

4.1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Theo quy định về ban quản trị chung cư 2026, ban quản trị tại các nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không chỉ có quyền đại diện cư dân mà còn phải thực hiện nhiều trách nhiệm liên quan đến quản lý vận hành, quỹ bảo trì và duy trì trật tự tại tòa nhà. Các trách nhiệm này nhằm đảm bảo hoạt động của chung cư diễn ra minh bạch, an toàn và đúng quy định pháp luật.

Cụ thể, ban quản trị nhà chung cư có các trách nhiệm chính sau:

Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động và tài khoản quản lý quỹ bảo trì của nhà chung cư.

Tiếp nhận, quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành khi cần thiết.

Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì đúng quy chế tài chính đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; đồng thời báo cáo công khai việc thu, chi quỹ bảo trì.

Ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị bảo trì phần sở hữu chung của chung cư theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Giám sát hoạt động quản lý vận hành và bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

Nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy, quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; tiếp nhận và tổng hợp ý kiến, kiến nghị của cư dân để phối hợp xử lý.

Phối hợp với chính quyền địa phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự, xây dựng nếp sống văn minh tại chung cư.

Thực hiện đúng quy chế hoạt động và không được tự ý miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên ban quản trị trái quy định.

Chịu trách nhiệm trước pháp luật và cư dân nếu thực hiện sai quyền hạn, trách nhiệm được giao.

Chấp hành các quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội nghị nhà chung cư giao theo đúng quy định pháp luật.

4.2. Đối với chung cư thuộc tài sản công

Theo quy định về ban quản trị chung cư 2026, đối với nhà chung cư thuộc tài sản công, trách nhiệm của ban quản trị sẽ tập trung chủ yếu vào việc duy trì trật tự quản lý, phối hợp với cư dân và đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật trong quá trình vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, ban quản trị nhà chung cư thuộc tài sản công có các trách nhiệm sau:

Đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Thu thập, tổng hợp ý kiến và kiến nghị của cư dân để phối hợp với cơ quan chức năng xem xét, giải quyết.

Phối hợp với chính quyền địa phương và tổ dân phố trong việc giữ gìn an ninh trật tự, xây dựng nếp sống văn minh tại chung cư.

Thực hiện đúng quy chế hoạt động và quy chế tài chính đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Chịu trách nhiệm trước pháp luật và cư dân nếu thực hiện không đúng quyền hạn, trách nhiệm được giao.

Chấp hành các quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao và các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trách nhiệm của ban quản trị chung cư. (Nguồn: Sưu tầm)

Việc nắm rõ quy định về ban quản trị chung cư 2026 sẽ giúp cư dân hiểu rõ quyền hạn, trách nhiệm cũng như cơ chế hoạt động của ban quản trị trong quá trình quản lý và vận hành nhà chung cư. Đây cũng là cơ sở quan trọng để đảm bảo việc quản lý quỹ bảo trì, vận hành tòa nhà và giải quyết các vấn đề phát sinh được thực hiện minh bạch, đúng quy định pháp luật. Vì vậy, cư dân nên chủ động tìm hiểu các quy định liên quan để bảo vệ quyền lợi của mình và góp phần xây dựng môi trường sống văn minh, an toàn tại chung cư.