Quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

1. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành

1.1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điểm khác biệt của loại hình này là người mua có thể thực hiện giao dịch khi căn nhà chưa hoàn thiện, thay vì chờ công trình xây dựng xong như nhà ở có sẵn. Vì vậy, việc mua bán không chỉ phụ thuộc vào tiến độ thi công mà còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định trước khi chủ đầu tư được đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình chưa hoàn thiện nhưng đủ điều kiện pháp lý để giao dịch. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai gồm những loại nào?

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể bao gồm căn hộ chung cư đang được xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong dự án và các loại nhà ở khác thuộc dự án được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Điểm chung của các sản phẩm này là tại thời điểm giao dịch, công trình chưa hoàn thiện hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, không phải mọi sản phẩm đang xây dựng đều đương nhiên được phép bán. Từng dự án và sản phẩm phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, xây dựng, pháp lý và kinh doanh bất động sản trước khi ký hợp đồng mua bán.

1.3. Vì sao pháp luật quy định điều kiện trước khi bán?

Việc đặt ra điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm kiểm soát quá trình đưa sản phẩm vào kinh doanh ngay từ khi công trình chưa hoàn thiện. Các yêu cầu về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, tiến độ triển khai và điều kiện pháp lý giúp hạn chế tình trạng đưa những sản phẩm chưa đủ cơ sở pháp lý ra giao dịch hoặc huy động tiền của khách hàng quá sớm. Đồng thời, cơ chế này tạo thêm cơ sở để người mua kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng, qua đó góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện là một trong những văn bản quan trọng quy định trực tiếp về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

2. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

2.1. Nhà ở đã được khởi công xây dựng

Một trong những điều kiện đầu tiên để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là công trình phải được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Điều này nhằm xác định dự án đã bước sang giai đoạn triển khai thực tế, thay vì mới dừng ở khâu chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện thủ tục hoặc giới thiệu sản phẩm. Tuy nhiên, việc dự án đã khởi công cũng chưa đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể lập tức ký hợp đồng mua bán. Sản phẩm vẫn phải tiếp tục đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đất đai, xây dựng và pháp lý theo quy định trước khi được đưa ra giao dịch.

2.2. Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất

Dự án phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Các giấy tờ này có thể là quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tùy từng trường hợp. Vì vậy, không nên hiểu rằng mọi dự án đều bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Quan trọng là chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ phù hợp với tình trạng pháp lý của dự án theo quy định.

2.3. Có hồ sơ và giấy tờ liên quan đến xây dựng

Hồ sơ xây dựng là căn cứ quan trọng để xác định dự án đã đáp ứng các yêu cầu cần thiết trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch. (Nguồn: Sưu tầm)

Bên cạnh điều kiện về đất đai, chủ đầu tư phải có đầy đủ hồ sơ xây dựng theo trường hợp cụ thể. Nếu công trình thuộc diện phải có giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép và hồ sơ đề nghị cấp phép; trường hợp được miễn giấy phép thì phải có thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế theo quy định. Dự án cũng phải đáp ứng yêu cầu về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ được phê duyệt. Riêng với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, một điều kiện quan trọng là phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà. Đây là cơ sở để xác định công trình đã đạt đến một mốc xây dựng nhất định trước khi được đưa vào giao dịch.

2.4. Được cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra điều kiện bán

Trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện của nhà ở và trả lời bằng văn bản về việc sản phẩm có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không. Theo quy định hiện hành, thời hạn kiểm tra và trả lời là 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Quy trình này tạo thêm một bước kiểm soát trước khi sản phẩm được chính thức đưa vào giao dịch.

2.5. Dự án đã được chấp thuận và có mục đích bán, cho thuê mua

Nhà ở hình thành trong tương lai phải thuộc dự án bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và nội dung dự án phải phù hợp với mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua. Điều này giúp xác định rõ sản phẩm được đưa ra thị trường nằm trong một dự án có cơ sở pháp lý và mục tiêu phát triển được phê duyệt. Người mua vì vậy không nên chỉ kiểm tra riêng căn nhà hoặc căn hộ mà cần xem xét cả pháp lý của dự án và sự phù hợp giữa sản phẩm đang được chào bán với nội dung được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

2.6. Đáp ứng các điều kiện về đất đai, quy hoạch và tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý, quy hoạch và quyền sử dụng đất là những yếu tố cần được kiểm tra kỹ trước khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. (Nguồn: Sưu tầm)

Ngoài những điều kiện riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, dự án và sản phẩm còn phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan trước khi được đưa vào kinh doanh. Người mua nên kiểm tra sự phù hợp của dự án với quy hoạch, mục đích sử dụng đất và các hồ sơ được phê duyệt; đồng thời xác định tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản. Những vấn đề như tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc các hạn chế khác đối với quyền sử dụng đất và tài sản cũng cần được kiểm tra trước giao dịch. Việc rà soát từ cấp độ dự án đến từng sản phẩm giúp người mua có cái nhìn đầy đủ hơn về tính pháp lý của giao dịch.

2.7. Công khai đầy đủ thông tin trước khi đưa sản phẩm ra bán

Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin về dự án và bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. Các nội dung người mua nên quan tâm gồm thông tin về dự án, vị trí, quy mô, tiến độ, hồ sơ pháp lý, giấy tờ về quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp và thông tin liên quan đến bảo lãnh ngân hàng nếu thuộc trường hợp áp dụng. Việc công khai thông tin giúp người mua có cơ sở đối chiếu giữa nội dung chủ đầu tư cung cấp với tình trạng pháp lý thực tế của dự án. Do đó, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng, không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo mà cần kiểm tra các hồ sơ và văn bản có giá trị pháp lý.

3. Quy định về đặt cọc và thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai

3.1. Chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa bao nhiêu?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi sản phẩm đã đáp ứng đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua và diện tích sàn xây dựng của công trình, căn hộ hoặc phần diện tích xây dựng. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư huy động một khoản tiền lớn của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch. Vì vậy, người mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý và điều kiện bán của sản phẩm trước khi thực hiện đặt cọc, thay vì chỉ căn cứ vào thông tin mở bán từ chủ đầu tư hoặc môi giới.

3.2. Thanh toán theo tiến độ như thế nào?

Khi điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được đáp ứng, việc thanh toán được thực hiện theo tiến độ xây dựng và nội dung hợp đồng nhưng phải tuân thủ các giới hạn luật định. Lần thanh toán đầu tiên, bao gồm cả tiền đặt cọc, không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng; những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mức thu trước khi bàn giao không quá 50%. Sau khi bàn giao, người mua tiếp tục thanh toán theo thỏa thuận nhưng tổng số tiền không vượt quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp Giấy chứng nhận; 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

3.3. Bảo lãnh ngân hàng có vai trò gì?

Bảo lãnh ngân hàng là cơ chế giúp người mua giảm bớt rủi ro tài chính khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. (Nguồn: Sưu tầm)

Bảo lãnh ngân hàng là một cơ chế giúp giảm rủi ro tài chính cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao theo cam kết. Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải được ngân hàng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đủ điều kiện phát hành cam kết bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của mình. Tuy nhiên, người mua có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Nếu lựa chọn bảo lãnh, người mua nên kiểm tra ngân hàng phát hành, phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh và các điều kiện để yêu cầu thực hiện bảo lãnh trước khi ký hợp đồng. Đây là một nội dung quan trọng cần xem xét bên cạnh các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi quyết định giao dịch.

4. Những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

4.1. Dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã được chào bán

Một trong những rủi ro đáng lưu ý là người mua xuống tiền khi dự án hoặc sản phẩm chưa đáp ứng đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc chủ đầu tư tổ chức giới thiệu, nhận đăng ký nguyện vọng hoặc quảng bá sản phẩm không đồng nghĩa với việc nhà ở đã đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Người mua cần đặc biệt thận trọng nếu được yêu cầu chuyển tiền khi chưa được cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý hoặc văn bản xác nhận đủ điều kiện bán. Trước khi đặt cọc, nên kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án và xác định rõ khoản tiền dự kiến thanh toán đang được thực hiện theo hình thức nào.

4.2. Dự án chậm tiến độ

Dự án chậm tiến độ có thể khiến thời điểm bàn giao nhà kéo dài so với kế hoạch, từ đó ảnh hưởng đến nơi ở, kế hoạch chuyển đổi tài sản và khả năng cân đối tài chính của người mua. Nếu sử dụng vốn vay ngân hàng, thời gian chờ nhận nhà kéo dài còn có thể làm phát sinh thêm chi phí lãi vay trong khi tài sản chưa thể sử dụng. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra tiến độ thực tế của dự án và đọc kỹ các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao, trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như phương án xử lý nếu bàn giao chậm. Đây là nội dung cần được xem xét song song với điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tiến độ thi công thực tế của dự án là yếu tố người mua cần quan tâm để hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình nhận bàn giao nhà. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Thay đổi thiết kế hoặc tiện ích

Thông tin về diện tích, thiết kế căn hộ, cảnh quan, tiện ích hoặc các hạng mục trong dự án có thể xuất hiện với nhiều nội dung khác nhau trên tài liệu bán hàng, quảng cáo và hợp đồng. Vì vậy, người mua không nên chỉ căn cứ vào hình ảnh phối cảnh hoặc lời giới thiệu của nhân viên kinh doanh mà cần đối chiếu với hồ sơ dự án và nội dung hợp đồng. Những tiện ích, diện tích, tiêu chuẩn bàn giao hoặc quyền lợi được cam kết cụ thể trong hợp đồng sẽ có ý nghĩa quan trọng khi xác định trách nhiệm của các bên. Việc kiểm tra kỹ ngay từ đầu giúp hạn chế tranh chấp nếu sản phẩm thực tế có sự khác biệt so với thông tin người mua được cung cấp.

4.4. Rủi ro về tài chính của chủ đầu tư

Năng lực tài chính của chủ đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai và hoàn thành dự án. Một doanh nghiệp có thương hiệu trên thị trường không đồng nghĩa mọi dự án đều chắc chắn đảm bảo tiến độ, vì tình hình tài chính và phương án huy động vốn có thể khác nhau giữa từng dự án. Người mua nên tìm hiểu tiến độ xây dựng thực tế, tình trạng triển khai các hạng mục, năng lực thực hiện của chủ đầu tư và những thông tin pháp lý liên quan trước khi quyết định. Đặc biệt, không nên đánh giá mức độ an toàn của giao dịch chỉ dựa trên thương hiệu hoặc các chương trình bán hàng, mà cần xem xét tổng thể điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tiến độ dự án và khả năng thực hiện cam kết của chủ đầu tư.

5. Gợi ý một số dự án bất động sản có thể tham khảo

5.1. Sun Urban City

Sun Urban City là khu đô thị nghỉ dưỡng ngoại ô tại Phủ Lý, Ninh Bình, có quy mô khoảng 420 ha, được phát triển theo mô hình đô thị đa tiện ích. Dự án nổi bật với hệ thống công viên, không gian cây xanh, mặt nước, đại lộ lễ hội và các khu vui chơi, giải trí được quy hoạch đồng bộ. Sun Urban City cũng phát triển đa dạng sản phẩm nhà ở, hướng đến nhiều nhóm khách hàng và nhu cầu sử dụng khác nhau. Không gian đô thị được định hướng kết hợp giữa an cư, nghỉ dưỡng và trải nghiệm, tạo nên một quần thể sống có đầy đủ tiện ích ngay trong nội khu.

5.2. Sun Feliza Suites

Không gian sống tại Sun Feliza Suites kết hợp cảnh quan xanh với đa dạng tiện ích phục vụ cư dân. (Nguồn: Sưu tầm)

Sun Feliza Suites là tổ hợp căn hộ cao cấp tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội, sở hữu vị trí tại nút giao Phạm Hùng, Xuân Thủy, Phạm Văn Đồng và Hồ Tùng Mậu. Dự án có quy mô 2,55 ha, được quy hoạch với 5 tòa căn hộ cùng hệ thống tiện ích và cảnh quan nội khu, trong đó nổi bật là Vườn Hạnh phúc Feliza Jardin rộng hơn 11.000 m². Bên cạnh không gian xanh, dự án còn có bể bơi, sân thể thao, khu vui chơi trẻ em, phòng tập và các tiện ích phục vụ đời sống cư dân. Vị trí tại khu Tây Hà Nội cũng giúp Sun Feliza Suites kết nối với hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tuyến giao thông quan trọng của thành phố.

5.3. Sun Symphony Residence

Sun Symphony Residence là quần thể bất động sản nằm sát sông Hàn, Đà Nẵng, gồm hai phân khu The Sonata và The Symphony. The Sonata phát triển các sản phẩm townhouse, biệt thự đơn lập và song lập, trong khi The Symphony gồm các tòa tháp cao tầng với nhiều loại hình căn hộ như studio, căn hộ công năng linh hoạt, dual front và duplex. Dự án được định hướng theo mô hình semi-compound, kết hợp không gian sống với thương mại, giải trí và nghỉ dưỡng. Lợi thế nổi bật của Sun Symphony Residence còn nằm ở vị trí ven sông Hàn, nơi cư dân có thể tiếp cận cảnh quan sông nước, biển và hệ thống tiện ích, dịch vụ của khu vực trung tâm Đà Nẵng.

Phối cảnh dự án Sun Symphony Residence, Đà Nẵng. (Nguồn: Sưu tầm)

5.4. Sun Riverpolis

Sun Riverpolis là khu đô thị quy mô lớn tại khu vực phía Đông Nam Đà Nẵng, được định hướng phát triển thành không gian sống hiện đại gắn với cảnh quan sông, núi và biển. Dự án có quy mô khoảng 482,2 ha, trải rộng trên khu vực Hòa Quý và Hòa Xuân, với lợi thế về cảnh quan tự nhiên và khả năng kết nối đến các khu vực trung tâm thành phố. Sun Riverpolis hướng đến cộng đồng cư dân trẻ và gia đình trẻ, kết hợp không gian ở với hệ thống tiện ích phục vụ đời sống. Điểm đáng chú ý của dự án là định hướng phát triển một khu đô thị quy mô lớn, trong đó cảnh quan và môi trường sống được đặt song song với các chức năng đô thị hiện đại.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể mang lại nhiều lựa chọn về sản phẩm và chính sách thanh toán, nhưng cũng đi kèm những yêu cầu pháp lý mà người mua cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền. Từ hồ sơ đất đai, giấy phép xây dựng, tiến độ thi công đến văn bản xác nhận đủ điều kiện giao dịch, mỗi yếu tố đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua. Vì vậy, chủ động tìm hiểu điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và đối chiếu hồ sơ thực tế của dự án sẽ giúp hạn chế rủi ro, đồng thời đưa ra quyết định mua phù hợp và an toàn hơn.