Quy định về lối đi chung giữa các thửa đất mới nhất

1. Lối đi chung giữa các thửa đất được hiểu như thế nào?

1.1. Lối đi chung và quyền về lối đi qua

“Lối đi chung” là cách gọi phổ biến trong đời sống, nhưng về pháp lý không phải cứ có nhiều người cùng đi trên một phần đất thì mặc nhiên hình thành một quyền sử dụng chung. Có trường hợp lối đi thuộc quyền sử dụng của một chủ đất nhưng được thỏa thuận cho các hộ liền kề đi qua; cũng có trường hợp quyền đi qua phát sinh do bất động sản bị vây bọc. Bộ luật Dân sự 2015 xếp quyền về lối đi qua vào nhóm quyền đối với bất động sản liền kề. Theo Điều 254, khi bất động sản không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, chủ sở hữu có thể yêu cầu dành một lối đi hợp lý.

Bộ luật Dân sự 2015 xếp quyền về lối đi qua vào nhóm quyền đối với bất động sản liền kề. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Lối đi chung có thể hình thành từ đâu?

Nguồn gốc của lối đi quyết định khá nhiều đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Một lối đi có thể được hình thành từ thỏa thuận giữa các chủ đất, từ quyền về lối đi qua do pháp luật quy định hoặc từ việc một bất động sản được chia thành nhiều phần, trong đó phải dành lối đi cần thiết cho phần phía trong. Ba trường hợp này không nên đánh đồng. Chẳng hạn, nếu các bên tự thỏa thuận dành một phần đất làm đường đi, phạm vi sử dụng có thể được xác định theo chính thỏa thuận đó. Ngược lại, nếu quyền đi qua phát sinh do bất động sản bị vây bọc, việc xác định lối đi phải tuân theo nguyên tắc tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Quy định về lối đi chung giữa các thửa đất hiện nay

2.1. Trường hợp nào chủ đất được yêu cầu mở lối đi?

Quyền yêu cầu mở lối đi không xuất phát đơn thuần từ việc một thửa đất “không có đường đẹp” hoặc muốn có lối đi thuận tiện hơn. Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 đặt vấn đề trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác và không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Khi đó, chủ sở hữu có quyền yêu cầu dành một lối đi hợp lý. Điểm đáng chú ý là pháp luật đồng thời bảo vệ cả hai phía: lối đi phải đáp ứng nhu cầu sử dụng của bất động sản phía trong nhưng được lựa chọn theo hướng thuận tiện, hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản phải dành lối đi. Vì thế, người có nhu cầu không thể tự mở đường, phá rào hay sử dụng một phần đất liền kề trước khi quyền về lối đi và phạm vi của quyền đó được xác lập.

2.2. Lối đi chung phải rộng bao nhiêu mét?

Đây là chỗ dễ xuất hiện thông tin thiếu chính xác khi mua bán nhà đất. Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định một chiều rộng cố định áp dụng cho mọi lối đi qua. Thay vào đó, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi trước hết do các bên thỏa thuận, với yêu cầu bảo đảm nhu cầu đi lại và hạn chế gây phiền hà cho các bên. Vì vậy, không thể mặc định mọi lối đi phải rộng 2 m, 3 m hay một con số cụ thể khác. Trên thực tế, chiều rộng cần thiết còn phụ thuộc vào hiện trạng thửa đất, mục đích sử dụng, cách tiếp cận đường công cộng và quyền đã được xác lập trước đó. Đây cũng là lý do người mua không nên chỉ hỏi “lối đi rộng bao nhiêu mét?”, mà cần hỏi thêm “lối đi này thuộc quyền của ai và quyền đi qua được xác lập bằng căn cứ nào?”

Độ rộng lối đi sẽ tùy thuộc vào đặc điểm địa hình từng khu vực. (Nguồn: Sưu tầm)

2.3. Mở lối đi qua đất của người khác có phải đền bù không?

Có, về nguyên tắc phải đền bù, nhưng không phải mọi trường hợp đều giống nhau. Khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Luật không đưa ra một mức tiền cố định để áp dụng cho mọi lối đi, nên không thể lấy chiều rộng hoặc số mét vuông rồi áp một đơn giá chung. Quan trọng hơn, khoản 3 Điều 254 có trường hợp đặc biệt: nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau, khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong và không phải đền bù. Vì vậy, muốn xác định nghĩa vụ tài chính, cần truy lại nguồn gốc hình thành lối đi, thay vì chỉ nhìn vào hiện trạng sử dụng hôm nay.

3. Quyền sử dụng lối đi chung và cách xử lý khi có tranh chấp

3.1. Có được tự ý rào chắn, thu hẹp hoặc thay đổi lối đi chung?

Không thể chỉ dựa vào việc một người đang sử dụng phần đất có lối đi để tự ý rào chắn, thu hẹp hoặc thay đổi lối đi. Trước hết cần xác định nguồn gốc và phạm vi quyền đi qua đã được xác lập. Nếu là quyền về lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, việc thay đổi khiến bên có quyền không thể đi lại bình thường có thể ảnh hưởng đến quyền đối với bất động sản liền kề. Với lối đi hình thành từ thỏa thuận, cần căn cứ nội dung các bên đã thống nhất về vị trí, chiều rộng và cách sử dụng. Trường hợp lối đi được dành lại khi chia đất cũng phải đối chiếu hồ sơ và nguồn gốc phân chia. Vì vậy, trước khi thay đổi hiện trạng, cần kiểm tra giấy tờ và căn cứ pháp lý liên quan.

Người dân không được rào và làm thu nhỏ lối đi. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Tranh chấp lối đi chung giữa các thửa đất giải quyết thế nào?

Khi phát sinh tranh chấp, cần xác định trước đối tượng đang tranh chấp là quyền đi qua hay chính phần đất làm lối đi. Nếu các bên bất đồng về việc có quyền đi qua, vị trí hoặc phạm vi lối đi, vụ việc có thể liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015. Nếu tranh chấp về ranh giới, diện tích, lấn chiếm hoặc quyền sử dụng phần đất làm lối đi, cần xem xét theo pháp luật đất đai. Người dân nên kiểm tra Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, thỏa thuận và nguồn gốc lối đi trước khi lựa chọn phương án xử lý. Với tranh chấp đất đai thuộc phạm vi Luật Đất đai 2024, hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện theo trình tự luật định.

4. Những điều cần kiểm tra về lối đi trước khi mua bất động sản

4.1. Kiểm tra lối đi trên hồ sơ và ngoài thực địa

Khi mua một thửa đất có lối đi chung, người mua nên kiểm tra quyền đối với lối đi trước khi đánh giá chất lượng của con đường. Trên hồ sơ, cần đối chiếu Giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất và thông tin địa chính để xác định lối đi nằm trên thửa nào, ranh giới đến đâu, có quyền hoặc hạn chế quyền liên quan hay không. Ngoài thực địa, cần kiểm tra vị trí, chiều rộng, điểm kết nối với đường công cộng và tình trạng sử dụng thực tế. Hai dữ liệu này có thể không hoàn toàn trùng nhau: một lối đi được các hộ sử dụng nhiều năm nhưng quyền đi qua chưa được xác định rõ vẫn có thể trở thành điểm tranh chấp. Vì vậy, “đang đi được” chỉ phản ánh hiện trạng, chưa đủ để chứng minh tính ổn định của quyền sử dụng lối đi.

Người mua nên kiểm tra quyền đối với lối đi trước khi đánh giá chất lượng của con đường. (Nguồn: Sưu tầm)

4.2. Làm rõ quyền sử dụng trước khi đặt cọc, nhận chuyển nhượng

Với thửa đất phía trong, lối đi không chỉ là yếu tố tiện lợi mà còn có thể quyết định khả năng tiếp cận và tính an toàn pháp lý của giao dịch. Trước khi đặt cọc, người mua nên xác định lối đi hình thành từ thỏa thuận, quyền về lối đi qua hay việc dành lối đi khi chia bất động sản; đồng thời kiểm tra vị trí, phạm vi sử dụng và những điều kiện đã được các bên thống nhất. Nếu từng xảy ra rào chắn, tranh chấp hoặc bất đồng giữa các hộ, cần yêu cầu bên bán cung cấp tài liệu liên quan và chủ động xác minh. Đặc biệt, không nên chỉ dựa vào cam kết “cứ đi như hiện tại là được”. Nếu quyền đi qua chưa rõ, rủi ro có thể chỉ bộc lộ sau khi giao dịch hoàn tất, khi người mua đã trở thành chủ sử dụng mới của thửa đất.

4.3. Không nên chỉ nhìn vào chiều rộng lối đi khi đánh giá bất động sản

Chiều rộng là thông tin dễ quan sát nhất nhưng không phải yếu tố quyết định duy nhất giá trị của một lối đi. Người mua cần xem cùng lúc ba vấn đề: lối đi có kết nối ổn định với đường công cộng hay không, quyền sử dụng được hình thành trên căn cứ nào và phạm vi quyền của thửa đất đã được xác định đến đâu. Một lối đi rộng nhưng nằm hoàn toàn trên đất của người khác, quyền đi qua chưa rõ ràng, vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn hơn một lối đi hẹp nhưng quyền sử dụng đã được xác lập ổn định. Đặc biệt, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 không đưa ra một chiều rộng cố định cho mọi trường hợp. Vì vậy, khi thẩm định bất động sản, đừng biến tiêu chí “lối đi rộng bao nhiêu mét” thành tiêu chí pháp lý duy nhất; nguồn gốc và tính ổn định của quyền đi mới là phần cần kiểm tra kỹ.

Từ điều kiện mở lối, chiều rộng đến nghĩa vụ đền bù, quy định về lối đi chung giữa các thửa đất cần được xem xét dựa trên từng trường hợp cụ thể. Đặc biệt, người mua nên kiểm tra cả hồ sơ và thực địa, bởi một lối đi thuận tiện chưa đồng nghĩa quyền sử dụng đã rõ ràng. Đây là cơ sở quan trọng để đánh giá đúng rủi ro trước khi xuống tiền.