Quy định xây tường rào giữa hai nhà và ranh giới đất

1. Tường rào giữa hai nhà và ranh giới đất được xác định thế nào?

1.1. Căn cứ xác định ranh giới giữa hai thửa đất liền kề

Muốn xác định quy định xây tường rào giữa hai nhà, trước hết phải xác định đúng đường ranh mà bức tường sẽ bám theo. Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng nhưng trong thực tế không nên chỉ nhìn sơ đồ rồi đo theo cảm tính ngoài hiện trường. Cần đối chiếu thêm hồ sơ địa chính, mốc giới, bản trích đo và hiện trạng sử dụng đất; trường hợp các tài liệu không thống nhất, nên đo đạc để xác định lại trước khi thi công. Bộ luật Dân sự 2015 cũng ghi nhận ranh giới bất động sản liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Tường rào cần tuân thủ đường ranh mà bức tường sẽ bám theo. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Tường rào riêng và tường rào chung khác nhau ra sao?

Điểm cần phân biệt không nằm ở việc bức tường “ở giữa hai nhà”, mà ở vị trí tạo lập và quyền của các bên đối với công trình. Nếu tường được xây hoàn toàn trong phạm vi đất của một bên, đó về nguyên tắc là phần công trình thuộc quyền của bên đó; người sử dụng đất liền kề không thể mặc nhiên khoan, đục hoặc gắn kết cấu vào tường. Ngược lại, nếu hai bên cùng thỏa thuận tạo lập tường trên ranh giới, quyền đối với tường có thể thuộc về cả hai theo thỏa thuận và quy định của Bộ luật Dân sự. Sự phân biệt này đặc biệt quan trọng khi phát sinh nhu cầu nâng cao, sửa chữa hoặc phá dỡ. Chẳng hạn, một bên muốn dựng thêm mái che dựa vào tường chung không nên chỉ căn cứ vào việc phần mái nằm bên đất mình, bởi tải trọng và kết cấu tác động lên bức tường có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của bên còn lại.

2. Quy định xây tường rào giữa hai nhà cần biết

2.1. Xây tường rào trong phạm vi đất thuộc quyền sử dụng của mình

Xây tường trên đất của mình không đồng nghĩa có thể tùy ý đưa toàn bộ công trình đến sát hoặc vượt qua ranh giới. Với tường rào, phần dễ phát sinh sai phạm lại thường nằm ở móng và bộ phận kết cấu nằm dưới mặt đất. Thân tường có thể nằm đúng ranh nhưng móng, cột hoặc đà kiềng lại lấn sang thửa bên cạnh; khi đó, tranh chấp không còn là chuyện vài centimet trên mặt tường mà liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Bên xây cũng phải tính đến quá trình thi công: đào móng quá sát có thể gây nứt, sụt hoặc ảnh hưởng nền móng nhà liền kề. Bộ luật Dân sự đặt ra nguyên tắc sử dụng bất động sản không được gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng trái pháp luật đến bất động sản bên cạnh. Vì vậy, cách làm thận trọng là xác định ranh trước, kiểm soát cả phần ngầm của công trình và đánh giá hiện trạng nhà kế bên trước khi đào móng.

2.2. Xây tường rào trên ranh giới chung giữa hai nhà

Tường nằm trên ranh giới là trường hợp dễ phát sinh tranh chấp nhất, bởi chỉ một quyết định về vị trí móng cũng có thể tạo ra quyền và nghĩa vụ cho cả hai bên. Nếu lựa chọn xây tường chung, nên thống nhất trước khi thi công, thay vì chờ đến khi tường hoàn thành mới bàn chuyện chi phí và quyền sử dụng. Nội dung thỏa thuận nên xác định đường ranh, tim tường, chiều rộng móng, chiều cao, vật liệu, bên chịu chi phí và trách nhiệm sửa chữa. Quan trọng hơn, cần nói rõ một bên có được nâng tường, khoan gắn thiết bị, dựa kết cấu hoặc phá dỡ khi cải tạo nhà hay không. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận về mốc giới ngăn cách; với mốc giới chung, quyền của mỗi bên phải được tôn trọng. Thực tế, một thỏa thuận ngắn nhưng xác định rõ “xây ở đâu, ai trả tiền, ai được làm gì về sau” thường có giá trị phòng ngừa tranh chấp lớn hơn việc chỉ ghi chung rằng hai bên “đồng ý xây tường chung”.

Xây tường rào trên ranh giới chung giữa hai nhà. (Nguồn: Sưu tầm)

2.3. Yêu cầu về chiều cao, kết cấu và an toàn của tường rào

Không nên tìm một mức chiều cao cố định rồi áp dụng cho mọi trường hợp khi xem quy định xây tường rào giữa hai nhà. Chiều cao và hình thức tường còn có thể chịu tác động của quy hoạch, thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương, vị trí mặt tiền hay ranh bên, cũng như quy định riêng của khu đô thị, dự án hoặc khu vực bảo tồn. Với nhà ở liền kề, vấn đề thực tế đáng quan tâm hơn đôi khi lại là kết cấu: tường cao nhưng móng không phù hợp, xử lý chênh cao nền kém hoặc thoát nước không đúng có thể gây nứt, nghiêng, thấm sang công trình bên cạnh.

Vì vậy, trước khi xây nên kiểm tra cả yêu cầu quản lý tại địa phương và điều kiện thực tế của khu đất. Nếu tường kết hợp với cổng, mái che, phòng bảo vệ hoặc hạng mục xây dựng kiên cố khác, không nên mặc định tất cả đều được xem là “hàng rào” để áp dụng cùng một cách quản lý. Chiều cao chỉ là một thông số; vị trí, kết cấu và mức độ tác động đến công trình liền kề mới là phần cần kiểm tra kỹ.

3. Những vấn đề dễ phát sinh khi xây tường rào giữa hai nhà

3.1. Xây tường hoặc móng tường vượt qua ranh giới đất

Rủi ro lớn nhất khi xây tường rào là xác định đúng vị trí thân tường nhưng bỏ sót phần móng và kết cấu ngầm. Trên thực tế, móng, chân tường, cột, đà giằng hoặc phần nhô phía trên đều có thể vượt qua ranh giới nếu không được đo đạc trước. Quyền sử dụng đất cũng được xác định theo chiều thẳng đứng, nên việc công trình lấn xuống lòng đất hoặc nhô vào không gian của thửa liền kề không nên xem nhẹ. Tường cũ tồn tại lâu năm cũng chưa chắc là căn cứ duy nhất để xác định ranh giới pháp lý. Nếu giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính và hiện trạng không thống nhất, nên đo đạc lại trước khi thi công. Trường hợp phát hiện tường hoặc móng đã vượt ranh, không nên tự tháo dỡ hay dịch chuyển mà cần thống nhất với bên liền kề hoặc sử dụng cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp.

Rủi ro nhiều người xây tường rào vượt ranh giới thực tế. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Tự ý sửa chữa, phá dỡ hoặc sử dụng tường chung

Tranh chấp thường không bắt đầu từ việc xây tường mà phát sinh sau khi một bên muốn tận dụng bức tường cho công trình của mình. Khoan để gắn mái che, đục tường đặt đường ống, dựng kết cấu mới, nâng chiều cao hoặc phá một phần tường đều có thể ảnh hưởng đến quyền và sự an toàn của bất động sản bên cạnh. Vì vậy, trước khi tác động vào tường, cần xác định đó là tường riêng hay tường chung, nguồn gốc hình thành và phần kết cấu mà công trình mới dự kiến sử dụng. Với tường chung, việc một bên tự ý thay đổi hiện trạng có thể tạo tranh chấp ngay cả khi họ tự bỏ chi phí. Cách xử lý thực tế là lập thỏa thuận trước, ghi rõ hạng mục được sửa chữa, phần kết cấu được phép tác động, trách nhiệm bảo đảm an toàn và chi phí khôi phục nếu có.

4. Cách hạn chế tranh chấp khi xây tường rào giữa hai nhà

4.1. Kiểm tra hồ sơ và xác định rõ mốc giới trước khi xây

Trước khi đào móng, việc cần làm không phải là chọn mẫu tường mà là chốt chính xác đường ranh trên thực địa. Chủ đất nên đối chiếu Giấy chứng nhận với sơ đồ thửa đất, hồ sơ địa chính, trích đo hoặc tài liệu kỹ thuật hiện có; sau đó kiểm tra các điểm góc và vị trí tường cũ ngoài thực tế. Nếu hồ sơ và hiện trạng không trùng khớp, nên thuê đơn vị đo đạc xác định lại thay vì lấy mép tường hiện hữu làm mốc. Khi hai bên cùng thống nhất, có thể lập biên bản kèm sơ đồ, kích thước và hình ảnh hiện trạng để làm căn cứ trước thi công. Trường hợp đang có bất đồng về ranh giới, nên giải quyết vấn đề này trước khi xây. Đặc biệt, không tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc xây theo phần đất mình cho rằng đang sử dụng lâu nay. Một lần đo đạc đúng từ đầu thường ít tốn kém hơn chi phí tháo dỡ và khắc phục công trình sau tranh chấp.

Kiểm tra hồ sơ và xác định rõ mốc giới trước khi xây tường rào. (Nguồn: Sưu tầm)

4.2. Thống nhất bằng văn bản nếu xây tường trên ranh giới chung

Nếu tường được dự kiến xây ngay trên ranh giới giữa hai thửa đất, thỏa thuận bằng văn bản là bước nên làm trước khi thi công, kể cả khi hai gia đình đang có quan hệ tốt. Nội dung không nên dừng ở việc “hai bên đồng ý xây tường chung” mà cần xác định tim tường, chiều dài, chiều cao, phần móng, vật liệu, chi phí và quyền sử dụng từng mặt tường. Quan trọng hơn, nên quy định trước việc sửa chữa, nâng cao, khoan đục, gắn mái, xây chồng hoặc phá dỡ sau này. Đây là những tình huống dễ phát sinh khi một bên thay đổi nhà hoặc chuyển nhượng bất động sản. Có thể đính kèm sơ đồ, ảnh hiện trạng và bản vẽ móng để tránh cách hiểu khác nhau. Nếu một bên không đồng ý, bên còn lại không nên tự xây trên ranh giới chỉ vì chấp nhận trả toàn bộ chi phí.

Nắm rõ quy định xây tường rào giữa hai nhà giúp chủ đất tránh những sai sót tưởng nhỏ nhưng có thể dẫn đến tranh chấp ranh giới, tháo dỡ hoặc bồi thường. Trước khi thi công, nên xác định đúng mốc giới, kiểm tra vị trí móng và thống nhất bằng văn bản nếu tường nằm trên ranh chung. Đây là bước cần thiết để bảo vệ quyền sử dụng đất và hạn chế phát sinh chi phí về sau.