Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài

1. Tổng quan về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài

1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Muốn xác định quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài, trước hết phải xác định người mua thuộc nhóm nào. Theo Luật Quốc tịch Việt Nam, “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài; trong đó người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định theo các tiêu chí về quốc tịch và nguồn gốc Việt Nam. Sự phân biệt này có ý nghĩa thực tế khi giao dịch, bởi quyền về nhà ở và quyền sử dụng đất của hai nhóm không hoàn toàn giống nhau. Vì vậy, hộ chiếu, giấy tờ chứng minh quốc tịch hoặc giấy tờ xác nhận nguồn gốc Việt Nam có thể là căn cứ để xác định tư cách trước khi ký hợp đồng, nhận thừa kế hoặc đăng ký quyền sở hữu.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại quốc gia sở tại. (Nguồn: Sưu tầm)

1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng và làm rõ cơ sở để người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều 8 của luật xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc nhóm được sở hữu nhà ở theo quy định. Điểm đáng chú ý là điều kiện này được đặt trên nền tảng tư cách pháp lý của chính người mua, thay vì áp dụng cơ chế dành cho cá nhân nước ngoài. Do đó, không nên lấy các giới hạn về tỷ lệ sở hữu, khu vực hoặc thời hạn áp dụng cho cá nhân nước ngoài để suy ra quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khi giao dịch, vẫn phải kiểm tra đồng thời tư cách người mua, loại nhà, điều kiện của bất động sản và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở để xác định đầy đủ phạm vi quyền có thể xác lập.

1.3. Phạm vi quyền sở hữu nhà ở theo quy định hiện hành

Khi đáp ứng điều kiện và xác lập quyền hợp pháp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ được đứng tên nhà ở mà còn có các quyền của chủ sở hữu theo pháp luật. Tùy trường hợp, chủ sở hữu có thể trực tiếp sử dụng, cho thuê, bán, tặng cho, để thừa kế hoặc thế chấp nhà ở khi đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, phạm vi quyền thực tế không nên được hiểu chỉ qua tên gọi “được sở hữu nhà”. Một căn nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư hay nhà trong dự án có thể kéo theo những vấn đề khác nhau về đất, thời hạn sử dụng, điều kiện giao dịch và đăng ký. Đặc biệt, quyền đối với nhà và quyền đối với đất là hai lớp pháp lý cần được kiểm tra song song. Đây cũng là lý do một giao dịch đủ điều kiện về nhà ở chưa chắc đã đồng nghĩa mọi quyền đối với phần đất đều giống nhau.

2. Điều kiện và phạm vi sở hữu nhà ở tại Việt Nam

2.1. Điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Điều kiện đầu tiên không nằm ở việc người mua đang sống tại quốc gia nào mà ở tư cách pháp lý và khả năng nhập cảnh vào Việt Nam. Luật Nhà ở 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc nhóm được sở hữu nhà ở theo luật. Với công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, quốc tịch là căn cứ quan trọng để xác định quyền; còn người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải tiếp tục đối chiếu các quy định riêng về nhà ở và đất đai. Vì vậy, trước khi ký giao dịch, cần xác định rõ người mua thuộc nhóm nào và có giấy tờ chứng minh phù hợp. Chỉ có nguồn gốc Việt Nam hoặc đang mang giấy tờ do Việt Nam cấp chưa đủ để suy đoán toàn bộ quyền đối với nhà và đất; hồ sơ thực tế vẫn phải được đối chiếu theo quy định đang có hiệu lực.

Điều kiện đầu tiên không nằm ở việc người mua đang sống tại quốc gia nào mà ở tư cách pháp lý. (Nguồn: Sưu tầm)

2.2. Các hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở

Quyền sở hữu nhà ở có thể phát sinh từ mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế, nhưng điều kiện áp dụng không giống nhau. Trong giao dịch mua bán, trọng tâm là kiểm tra nhà ở có đủ điều kiện đưa vào giao dịch, người bán có quyền định đoạt và hợp đồng được xác lập đúng quy định hay không. Với tặng cho và thừa kế, vấn đề phức tạp hơn có thể nằm ở quyền sử dụng đất gắn với nhà. Đây là điểm dễ phát sinh tranh chấp: người nhận có thể đủ điều kiện sở hữu nhà nhưng việc đứng tên hoặc xử lý phần đất đi kèm lại phải đối chiếu quy định riêng của Luật Đất đai 2024. Vì vậy, khi xác lập quyền từ thừa kế hoặc tặng cho, không nên chỉ kiểm tra căn nhà mà cần xem xét cả Giấy chứng nhận và quyền đối với đất.

2.3. Các loại nhà ở được sở hữu

Phạm vi sở hữu cần được nhìn từ tình trạng pháp lý của từng bất động sản, thay vì chỉ dựa vào loại hình. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sở hữu nhà ở thuộc phạm vi pháp luật cho phép, trong đó có nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư; với nhà ở hình thành trong dự án, cần kiểm tra thêm điều kiện pháp lý của dự án và giao dịch. Một căn hộ đang được chủ đầu tư chào bán chưa đồng nghĩa người mua có thể lập tức xác lập quyền sở hữu; còn phải xem dự án, nhà ở và hợp đồng đã đáp ứng điều kiện theo luật hay chưa. Đây là điểm khác với cách tiếp cận dành cho cá nhân nước ngoài, vốn có những giới hạn riêng về khu vực, số lượng và tỷ lệ sở hữu. Vì vậy, khi xác định quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài, nên kiểm tra cả tư cách người mua lẫn pháp lý của chính căn nhà.

2.4. Quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở

Được sở hữu nhà ở không có nghĩa người mua đương nhiên được sở hữu hoặc nhận chuyển quyền đối với mọi loại đất. Nhà ở và đất ở thường gắn với nhau trong cùng một bất động sản nhưng về pháp lý vẫn cần xác định riêng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 phân biệt công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, từ đó quy định phạm vi quyền sử dụng đất tương ứng. Vì vậy, cùng là người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài nhưng tình trạng quốc tịch có thể dẫn đến cách xác lập quyền đối với phần đất khác nhau. Khi mua nhà riêng lẻ hoặc nhận nhà qua thừa kế, tặng cho, cần kiểm tra loại đất, hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng và chủ thể được đứng tên. Đây mới là bước xác định đầy đủ người mua thực sự có những quyền gì đối với toàn bộ bất động sản.

3. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

3.1. Quyền sử dụng và khai thác nhà ở

Sau khi được công nhận quyền sở hữu hợp pháp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng và khai thác nhà ở theo tư cách chủ sở hữu, trong đó có thể trực tiếp sử dụng, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý theo quy định. Với người đang sinh sống ở nước ngoài, quyền ủy quyền có ý nghĩa thực tế khi cần người tại Việt Nam quản lý nhà, ký hợp đồng cho thuê hoặc thực hiện thủ tục hành chính. Tuy nhiên, quyền sở hữu không đồng nghĩa nhà ở có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào. Việc kinh doanh, lưu trú hoặc chuyển đổi công năng còn phải phù hợp với công năng được phép, quy hoạch, quy định của chung cư và pháp luật chuyên ngành. Vì vậy, nên tách quyền khai thác nhà ở khỏi điều kiện để thực hiện từng hoạt động cụ thể.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng và khai thác nhà ở theo tư cách chủ sở hữu. (Nguồn: Sưu tầm)

3.2. Quyền chuyển nhượng, tặng cho và thế chấp

Giá trị thực tế của quyền sở hữu nằm ở khả năng định đoạt tài sản, nhưng chủ sở hữu không thể chỉ dựa vào việc đã đứng tên nhà để thực hiện mọi giao dịch. Khi bán, tặng cho hoặc thế chấp, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà ở, Giấy chứng nhận, tranh chấp, kê biên và các hạn chế quyền đang tồn tại. Với nhà ở gắn liền với đất, còn phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai và quyền đó được xử lý thế nào trong cùng giao dịch. Đây là điểm đặc biệt quan trọng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bởi quyền đối với nhà và quyền đối với đất không phải lúc nào cũng được xác lập theo cùng một phạm vi. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra cả tài sản nhà ở và phần quyền sử dụng đất ghi nhận trên Giấy chứng nhận, thay vì chỉ kiểm tra căn nhà.

3.3. Quyền thừa kế và xử lý tài sản

Thừa kế là trường hợp cho thấy rõ nhất sự khác biệt giữa được nhận di sản và được đứng tên sở hữu nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể để lại nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp cho người thừa kế; tuy nhiên, người nhận phải được đối chiếu với điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu người thừa kế thuộc đối tượng được sở hữu, việc đăng ký quyền được thực hiện theo quy định về thừa kế, nhà ở và đất đai. Trường hợp người nhận không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở, họ không đương nhiên được đứng tên và sử dụng căn nhà như chủ sở hữu thông thường mà được hưởng giá trị của nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định. Vì vậy, hồ sơ thừa kế cần kiểm tra đồng thời di chúc hoặc hàng thừa kế, Giấy chứng nhận, tư cách của người nhận và quyền đối với phần đất đi kèm.

4. Lưu ý khi thực hiện giao dịch nhà ở tại Việt Nam

4.1. Kiểm tra tư cách và điều kiện của người mua

Trước khi kiểm tra căn nhà, cần xác định người mua có đúng đối tượng được sở hữu hay không. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài chịu những cơ chế pháp lý khác nhau; vì vậy, không thể chỉ dựa vào cách gọi chung là “Việt kiều”. Hồ sơ nên được kiểm tra từ giấy tờ quốc tịch, giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam nếu thuộc trường hợp cần xác nhận, giấy tờ liên quan đến việc được phép nhập cảnh và giấy ủy quyền nếu giao dịch thông qua người đại diện. Trường hợp có vợ hoặc chồng cùng tham gia giao dịch cũng cần xem xét tình trạng hôn nhân và chế độ tài sản. Việc xác định tư cách nên hoàn thành trước khi đặt cọc, bởi nếu người mua không đáp ứng điều kiện sở hữu thì rủi ro không chỉ nằm ở hợp đồng mua bán mà còn ảnh hưởng đến việc đăng ký quyền sau này.

4.2. Kiểm tra pháp lý của nhà ở và dự án

Một bất động sản phù hợp với người mua phải đồng thời đạt hai điều kiện: người mua đủ điều kiện và nhà ở đủ điều kiện giao dịch. Với nhà riêng lẻ, cần kiểm tra Giấy chứng nhận, loại đất, nguồn gốc nhà đất, hiện trạng xây dựng, tranh chấp, thế chấp, kê biên và thông tin quy hoạch liên quan. Với căn hộ hoặc nhà trong dự án, cần kiểm tra thêm pháp lý dự án, quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, điều kiện đưa nhà ở vào giao dịch, tình trạng thế chấp và khả năng cấp Giấy chứng nhận. Không nên coi việc chủ đầu tư đã mở bán hoặc môi giới cung cấp hồ sơ là bằng chứng cuối cùng về điều kiện giao dịch. Đặc biệt với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cần kiểm tra đồng thời pháp lý của căn nhà, phần đất gắn với nhà và giới hạn quyền của chính người mua trước khi ký đặt cọc.

Người mua cần đủ điều kiện pháp lý và nhà ở đủ điều kiện giao dịch. (Nguồn: Sưu tầm)

4.3. Kiểm tra hợp đồng và nghĩa vụ tài chính

Với giao dịch có yếu tố người Việt Nam ở nước ngoài, hợp đồng cần làm rõ hơn thông tin về chủ thể và cách thức thực hiện. Ngoài giá bán, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất, thời điểm bàn giao, phương thức thanh toán, trách nhiệm đăng ký sang tên, xử lý nếu giao dịch không đủ điều kiện và trách nhiệm khi phát sinh vi phạm. Nếu một bên ký thông qua người đại diện tại Việt Nam, phải kiểm tra phạm vi và hiệu lực của giấy ủy quyền trước khi ký. Các khoản thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định và phí đăng ký cũng cần được xác định rõ bên thực hiện và thời điểm nộp. Với trường hợp thanh toán có yếu tố ngoại tệ hoặc thực hiện từ nước ngoài, cần kiểm tra thêm quy định liên quan đến thanh toán và quản lý ngoại hối. Hợp đồng càng rõ về chủ thể, tài sản và nghĩa vụ tài chính thì càng giảm rủi ro ở giai đoạn sang tên.

4.4. Cập nhật quy định trước khi thực hiện giao dịch

Đối với giao dịch nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không nên sử dụng một mẫu hợp đồng hoặc tư vấn cũ làm căn cứ duy nhất. Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thay đổi đáng kể cách xác định đối tượng, điều kiện sở hữu và giao dịch nhà đất; các nghị định, thông tư hướng dẫn cũng cần được đối chiếu theo thời điểm thực hiện. Đặc biệt, một giao dịch có thể liên quan đồng thời đến nhà ở, quyền sử dụng đất, thừa kế, công chứng, thuế và ủy quyền từ nước ngoài, nên chỉ cần một mắt xích chưa phù hợp cũng có thể ảnh hưởng đến việc đăng ký quyền. Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra văn bản đang có hiệu lực và đối chiếu trực tiếp với hồ sơ bất động sản. Với trường hợp thừa kế, tặng cho hoặc quyền sử dụng đất phức tạp, nên xử lý theo hồ sơ cụ thể thay vì áp dụng một quy định chung.

Việc sở hữu nhà tại Việt Nam của người đang sinh sống ở nước ngoài không chỉ phụ thuộc vào việc có nguồn gốc Việt Nam mà còn liên quan đến quốc tịch, điều kiện nhập cảnh và quyền sử dụng đất. Nắm rõ quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài giúp xác định đúng phạm vi được mua, nhận thừa kế, tặng cho hoặc định đoạt tài sản, từ đó giảm rủi ro pháp lý ngay từ trước khi ký hợp đồng.